40第八章第五节建筑物折旧的求取(二)及第七节成本法总结(2013新版).doc

（三）分解法（重要考点及难点） 分解法（breakdown method）是把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法，其求取建筑物折旧的思路可见图8－2。 分解法认为，建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分，而物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干个组成部分，然后根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。 分解法求取建筑物折旧的步骤是：①求取物质折旧。先把物质折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。②求取功能折旧。先把功能折旧分解为各个项目，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。③求取外部折旧。先把外部折旧分为不同的情形，然后分别采用适当的方法求取其折旧后相加。④求取建筑物折旧总额。把上述求取的物质折旧、功能折旧和外部折旧相加，即得到建筑物折旧总额。 1．物质折旧的求取 求取物质折旧的过程和方法如下： （1）将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。修复是指恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计采用最佳修复方案予以修复的必要费用（包括正常的成本、费用、税金和利润等，以下简称修复费用）小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即： 修复费用≤修复后的房地产价值－修复前的房地产价值 是可修复的；反之，是不可修复的。需要进一步说明的是，可修复不仅是技术上能够做到的，而且是法律上允许和经济上可行的。即判断是否可修复，不仅要看技术上能否修复。而且要看法律上是否允许修复，以及经济上是否值得修复。（史记：其实判断是否可修复的公式就是从经济角度考虑的） （2）对可修复项目，估算其在价值时点的修复费用作为折旧额。 （3）对于不可修复项目（史记：即修复的必要费用＞修复后的房地产价值－修复前的房地产价值），根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换多次。长寿命项目是剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间不需要更换。在实际中，短寿命项目与长寿命项目的划分，一般是在其寿命是否短于建筑物经济寿命的基础上作出的，如基础、墙体、梁柱、屋顶、门窗、管道、电梯、空调、卫生设备、装饰装修等的寿命是不同的。 短寿命项目分别根据各自的重新购建价格（通常为市场价格、运输费用、安装费用等之和）、年龄、寿命或剩余寿命，采用年限法计算其折旧额。 长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命，采用年限法计算其折旧额。 史家解读： 1．长寿命项目重新购建价格＝建筑物重新购建价格－可修复项目的修复费用（相当于可修复项目的重新购建价格）－短寿命项目的重新购建价格 2．长寿命项目折旧考虑时用的是建筑物经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命，将长寿命项目的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命等同于建筑物的相关概念，是出于简化问题的考虑。 3．短寿命项目在用年限法计算其折旧时用的年龄概念不区别实际年龄和有效年龄，用寿命、剩余使用寿命模糊自然寿命和经济寿命区分，均是出于简化问题的考虑。 （4）把各个可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。 [例8－7］某建筑物的建筑面积为500㎡，重置价格为3600元/㎡，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/㎡，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建筑物的物质折旧额。 讨论题：此题如果要求用年限法求建筑物的总折旧额，应该如何计算？ 2．功能折旧的求取方法 求取功能折旧的过程和方法如下： （1）把功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧三类。 （2）功能缺乏折旧的求取 把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏折旧和不可修复的功能缺乏折旧。 可修复的功能缺乏折旧在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在价值时点在估价对象建筑物上单独增加该功能的必要费用（以下简称单独增加功能费用）；②估算在价值时点重置估价对象建筑物时随同增加该功能的必要费用（以下简称随同增加功能费用）；③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独增加功能的超额费用为可修复的功能缺乏折旧额。 ［例8－9］某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格2000万元，现单独增加电梯