日本1956―1993年房地产发展周期分析及对中国的启示.docVIP

日本1956―1993年房地产发展周期分析及对中国的启示 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672―4496（2016）02―063―07 　　[内容提要]房地产业作为国民经济的重要组成部分，与中国经济发展状况关系密切，在整个国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位，成为牵动中国经济的核心行业。预判中国房地产市场未来的走向，将有助于中国经济继续维持健康稳定发展。中国的经济发展历程与日本有着非常高的相似性，改革开放以后的中国经济与日本1956-1991年的经济高速增长时期非常类似，而当前的中国经济正处于这段时期的尾声。本文通过研究这段时期日本的房地产周期以及相关影响因素，尝试对中国未来的房地产发展提出建设性意见。 　　[关 键 词]房地产；日本；中国；经济周期 　　一、日本经济发展周期划分 　　战后70年来，日本经济分为六个周期：战后复兴期（1945-1955）、高速增长期（1955-1973）、稳定增长期（1973-1986）、泡沫经济期（1986-1991）、泡沫破灭的萧条期（1991-2002）、低速增长期（2003-2015）。各个周期的特点非常明显，具体为： 　　（一）战后复兴期（1945-1955）。日本在这个阶段仍处于美军的占领中，由于朝鲜战争的影响，日本的经济在美国的帮助下快速恢复。基本的经济制度开始重建，并对未来经济发展模式做了思考。 　　（二）高速增长期（1955-1973）。在美国的帮助下，日本开始以重化工业为开始的经济腾飞，涌现出如丰田等优秀企业和先进的管理方式，并超越西德成为资本主义第二大国。期间举办的东京奥运会也起到了锦上添花的作用。 　　（三）稳定增长期（1973-1986）。在这段时期内，世界发生了第一次石油危机（1973）、第二次石油危机（1980）。石油危机引起全球经济增长的放缓，全球经济出现滞涨。日本受到滞胀影响，经济增长率稳定在3%-5%之间。然而，日本却趁机在这期间完成了产业结构由重化工业向节约型工业的转移。 　　（四）泡沫经济期（1986-1991）。受《广场协议》（1986）影响，日本经济出现了长达53个月的“平成景气”增长，期间伴随日元升值、地价股票价格暴涨，同时产业开始出现空心化趋势。 　　（五）泡沫破灭的萧条期（1991-2002）。日本经历了“失去的十年”，经济泡沫破灭，经济陷入长期低迷，银行等金融机构纷纷倒闭，产业空心化持续。日本开始反思传统的管理方式。 　　（六）低速增长期（2003-2015）。这段时期日本通过实行宽松的货币政策，配合低利率，一定程度解决了不良贷款问题。由于面临全球经济发展放缓，日本仍然处于低速增长。 　　二、1956-1993年日本房地产周期分析 　　日本的经济周期中有三个长达35年处于繁荣的阶段，即1956-1991年（如图1），目前中国正好就处于这段发展时期。根据这段时期日本城市地价指数的变化程度，可以将日本房地产发展划分为4个时期：第一个高速增长期（1955-1966）；第二个高速增长期（1966-1975）；稳定增长期（1975-1985）；泡沫增长期（1985-1993）。 　　从图2中可以清楚看出，日本房地产的周期与经济周期显著相关，而房地产周期的波峰及波谷，均比宏观经济周期滞后1-2年左右。 　　（一）第一个高速增长期 　　第一个高速增长期从1956年开始，1966年结束，在这个阶段宏观经济以10%左右速度增长，地价指数也相应高速增长，其波峰出现在1961年，增长率超过40%。 　　将地价指数增长率进一步拆分至住宅、商业、工业三种类型，我们可以观察到，由于这段时期日本国内的经济发展与工业化快速发展，拉动了工业地价的快速上涨，进而引领了整个房地产行业的增长在1964年东京奥运会之后，日本经济陷入短期的“奥运会萧条”。相应的在一年后，房价增速到达底部，标志着日本房地产第一个高速增长周期结束。 　　（二）第二个高速增长期 　　在1964年东京奥运会之前，日本的建筑投资总额增速始终保持在较高的水平上，虽然奥运后日本的地价增长率出现了短暂的迅速下降，但在2年后就恢复到了奥运会前的水平，日本房地产随即进入了下一个高速增长周期。 　　第二个高速增长期从1966开始，到1975年结束。同期宏观经济依然保持10%左右的高速增长，地价指数的波峰出现在1973年，增长率超过30%。通过地价指数增长类型的拆分我们看到，这段时期继工业用地引领房地产发展后，住宅开始表现出强劲增长，成为拉动房地产发展的引擎。 　　住宅用地的带动作用，与日本高速的城市化演变密切相关。50年代-70年代是日本城市化率提高最快的时代（如图4）。在50年代，即快速城市化阶段早期，由城市化带来的产业发展需求首先反