四房地产基本知识点培训.ppt

房地产基础知识培训 2、不应分摊的共有建筑面积： ⑴独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。（2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。（3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内“空中花园” 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。（4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。（5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。 23、建筑分类 从层数上来分： （1）低层：1层到3层 （2）多层：3层到７层 （3）小高层：８层到1５层 （4）高层：1５层到30层 （5）超高层：30层以上 结构分类：砖混结构 ＼框架结构＼框剪结构＼ 钢结构＼木结构（古代）＼砖石结构（古代） 建筑用途分类：民用建筑 工业建筑 农业建筑 25、容积率=总建筑面积÷总占地面积 别墅：0.5左右 （小）高层：2.0-3.0左右 多层：1.5左右 26、建筑密度=房子水平投影面积÷小区占地面积 27、绿化率=绿化面积÷小区总占地面积 小区总建筑面积=建筑面积+公用设施面积 28、销房的“绿卡”——售房五证 五证即包括： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 《商品房销售许可证》（商品房预售许可证） 二 书 a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》 1、《国有土地使用证》：本证是证明土地使用向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。 2、《建设用地规划许可证》：本证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 4、《建设工程施工许可证》：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许开工的批准证件。 5、《商品房销售许可证》和《商品房预售许可证》：本证是市、县人民政府房地产商行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。 29、期房 所谓期房，是指开发商从取得商品房预售许可证开始到取得房地产权证大产证为止，在这一期间内的商品房即为期房。消费者在这一阶段购买商品房时，应签订《商品房预售合同》。 期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 30、熟地 熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。 31、认购 一般也称作内部认购。是指项目在尚未完全取得销售手续之前的预订销售方式。一般只交纳较少的定金，不能签订正式的销售合同。  32、跃层与复式与错层 跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式住宅在概念上是一层, 但层高较普通住宅(普通住宅通常为2.7米)高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房, 用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种住宅在香港较多，主要是由于空间极其缺乏而产生。 所谓错层式住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。  复式 跃层 错层 33、土地使用权出让年限  土地使用权出让的最高年限是： 一、居住用地七十年； 二、工业用地五十年； 三、教育、科技、文化、卫生、体育用地五 十年； 四、商业、旅游、娱乐用地五十年； 五、综合或者其他人用地五十年。但土地使用者在使用期满时中请续期，可重新签订合同，支付出让金，并办理登记，而继续享受土地使用权。 住宅项目要素 户型要素 户型包括：户型比例，户型面积，户型的格局，户型功能空间的标准。 产品户型比例的设定是产品定位的重要控制指标。 立面要素 立面是产品形象的重要体现，通过立面要素的控制，能够形成现代或古典、前卫或经典、热烈或高贵的风格。 立面构成的基本要素包括：立面材质，色彩，门窗材料，窗洞大小及开启方式，外装饰构件，阳台，檐口等。 环境景观要素