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房地产基础知识 销售员培训之　一 房地产概念 房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 在我国所谓的房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 房地产由于其位置的固定、不可移动，通常又称为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动地财产。英文为“REAL ESTATE”。 房地产在物质上有三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 房地产特性 不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。 因此，位置对房地产投资具有重要意义。投资者在进行一项房地产投资时，必须重视对房地产的宏观区位和具体位置的调查研究。 房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位置之别。虽然房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由以下原因引起：（1）城市规划的制定或修改；（2）交通建设的发展或改变；（3）其他建设的发展等。 房地产特性 长期使用性 土地的利用价值永不会消失，而建筑物一经建成，其耐用年限通常可达数十年甚至上百年。因此，作为一种商品，房地产具有长期使用性或具有较高的耐用性。 附加收益性 房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。 异质性 市场上不可能出现两宗完全相同的房地产。一宗土地由于受区位和周围环境的影响不可能与另一宗土地完全相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。 房地产特性 资本和消费品的二重性 房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既是一种消费品也是一项有价资产。 易受政策影响性 房地产受政府法令和政策的限制和影响较重要的有：政府基于公共利益，可限制某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地产实行强制征用或收买等。 相互影响性和深受周围社区环境影响性 一宗房地产的价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往还取决于周围其他房地产的状况。 房地产业 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。它包括： 1）土地的开发； 2）房屋的建设、维修、管理； 3）土地使用权的有偿划拨、转让； 4）房屋所有权的买卖、租赁； 5）房地产抵押贷款； 6）由此形成的房地产市场。 房地产业属于第三产业，它不同于建筑行业，建筑行业属于第二产业。 产权 房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 产权的特性 排他性：所有产权的共有特征。产权是可以个人独自拥有，也可以是多人或集体，企业共同拥有，而排斥所有其他（她）人对该项产权的拥有权利。 产权客体必须具备可占用性和价值自然状态下的空气，由于无法行使排他权利，故不能作为产权客体产生产权。 产权的特性 3．产权的法律性：产权需经国家权力机构（即国土资源局）的认证（即办理了＜＜房地产证＞＞），所有者或占有者对客体的权利才有法律效力。 4．产权的非绝对性：1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过的＜＜中华人民共和国城市房地产管理法＞＞规定： 产权的特性 “……土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期……” “……土地使用者未申请续期或者虽申请续期但根据社会公共利益需要收回的，土地使用权由国家无偿收回……” 产权的特性 “……国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回：在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿……” 房地产证 房地产证 是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 《房地产证》有什么作用？ 《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。 房地产市场 主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场： 一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的