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天津经济技术开发区商业规划——文本 ????????编制单位：上海市城市规划设计研究院????编制时间：2007年12月-2008年12月????获奖情况：优秀设计三等奖????项目负责人：庄一琦 乐晓风????项目参加人：石崧 吴晓松????????????????项目背景????天津经济技术开发区（以下简称开发区）是中国首批对外开放的国家级沿海开发区之一，由东区和西区两部分组成。其中，东区包括南部生活区和北部工业区。东区生活区集中了开发区主要的商业设施，为本次规划的重点。随着滨海新区开发开放的号角吹响，开发区加????????快了城市化进程。近年来区内人口不断加速聚集的态势，给开发区的商业消费市场带来了巨大的潜在动力。但常年以来工业区的建设模式使得区内商业设施的规模、层次、能级均不能满足发展需求。面对新的形势，开发区需要新的高起点行业发展规划引导本区商业在新????????时期的发展方向，并通过规划解决现存问题、明确发展目标、整合既有资源，为实现开发区和滨海新区整体发展目标而奠定坚实基础。????????本规划中“商业”的定义????本次商业规划的“商业”范畴：主要指零售业、餐饮业和相关居住配套设施。其中居住配套设施主要指为居住区配套服务的商业设施，如美容美发店、药店、公共浴室、洗衣店、修理洗车、家政服务、网吧、房屋租售中介等。????????规划技术路线????本规划通过对开发区商业设施现状和区域条件分析，对相关规划的解读，认清开发区商业设施的发展条件，明确了发展目标。并在专题研究的基础上，提出了具体的规划策略，它们分别是市场定位、网络构建、规模确定、布局设想和规划实施。????????规划特点????细致深入的调研分析。????项目团队采取现场踏勘、专家座谈、问卷调查等多种方法，对开发区及其周边区域商业设施的规模、布局、业态、经营状况和居民使用情况与需求等进行了多方面调研，使规划不仅符合开发区的实际情况，也符合当地居民的实际需求。????????专题研究先行的工作程序。????基于对现状解读和认知，项目团队就市场消费特色及业态定位、商业规模指标与布局、商业设施配置指标体系等对开发区商业规划未来发展有着深远影响的要素开展了专题研究。????????市场定位及发展战略????本商业规划对开发区目标群体定位为：蓝领工人、本地居民、周边人群、高校师生以及商务人士。提出了开发区未来的商业发展策略——“高端做精、中端做活、低端做全”。规划在研究了开发区现状消费体系特征和将要面临的周边地区竞争的基础上提出了符合开发区????????商业发展的目标——“规划形成开发区城市功能新区的商业中心，滨海新区商业中心的组成部分之一”。????????网络构建????规划构建以生活性街道、轨道交通为构架，商业中心等级体系为核心，其他商业为补充的商业发展布局网络结构。形成“区级、片区级、社区级”三级商业中心等级体系。????????发展规模????规划根据就业人口和居住容量预测开发区人口规模和分布，通过专题研究选取适当的商业面积指标来预测开发区的商业发展规模。????????规划布局????规划将构建由区级——片区级——社区级商业设施所组成的三级商业中心体系。????????区级商业中心：以轨道交通或主要商业街为骨架，若干大型商业设施为节点，所共同形成的一个城市公共活动的区域。????????片区级商业中心：根据生活区与工业区不同人口类型，引发的对商业需求的差异，规划将开发区片区级商业中心分成两种类型。一种是为生活区服务的片区级商业中心，以满足居民的日常生活型需求的商业设施，其等级规模相当于一个居住区级商业中心。每个片区中心????????服务人口4万人，服务半径约1.5公里。另一种是为工业区服务的片区中心，主要满足工业区就业的职工和附近产业配套公寓内居民生活的需求，其服务半径约2公里。????????社区级商业中心：分为主要满足生活区居民的日常需求的社区中心和主要满足工业区配套公寓的居民日常需求的便利中心。其中，社区中心，服务人口1-1.5万人，其等级相当于居住小区级商业中心，服务半径500米；便利中心的布局由于工业区各配套公寓的居住人口规模不等、空间分布分散，根据现状与既定规划条件确定便利中心的服务人口为0.5-1.5万人，服务半径为800米。????????补充型商业设施：是指商业中心体系外，由特色商业街区、沿街小型商业店铺以及摊群等流动商业设施构成的零星商业设施。????????商业设施配建指标体系????对应开发区三级商业中心等级体系，通过专题研究确定商业设施配建指标。????????规划研究通过千人建筑面积控制指标来明确