080220-006_泰州_泰州市周山河街区项目_中期汇报稿.ppt

泰州市周山河街区项目区域开发策略研究 客户目标及关注问题 世联对客户目标及项目的理解 本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的 今日汇报内容 项目位于苏中城市泰州主城区海陵区南部，在空间上是泰州主城区的南向沿展区 苏中位于长三角北翼，是江苏省次发达地区，包括南通、扬州和泰州三市；泰州位于苏中的中心位置； 项目位于泰州市主城区南部，距主城区商业中心的空间距离约8分钟车程。 项目用地规模达12平方公里，区域地块方正，利于成片开发，目前北区已出让三产用地230余亩 地块东西长4.2公里，南北相距2.8公里，总占地面积达12平方公里，属于大规模土地一级开发项目； 项目地块方正，利于整体规划、成片开发； 内部以周山河为界，分为南北两片，地块北部目前已出让村镇三产用地4块共计234余亩，其中两块土地已在进行建设；剩余地块总共可出让面积为8311亩* 。 两条城市主干道将项目地与泰州主城区区隔，规划道路的建成将提高项目东、南两侧的交通进入性 项目西北两侧设有长途汽车站、汽车4S销售店、加油站及少量居住小区，东南两侧多为农田、村庄，空间上属于城乡结合部 地块内部地势平坦，分布众多农田、水系，现状建筑物主要为村庄、工矿企业、商店及学校等，整体呈现乡村空间特质 地块内分布8个村镇，共有工厂、商店近百家，总计村民3300多户11600人； 区域内现状建筑物主要为民房和部分厂房、商店、学校，建面36.50万平方米，多数面临拆迁；建筑物多为砖混结构，拆迁强度不大； 村镇内部设有派出所、卫生所，地块边缘设有学校、邮政等少量公共服务设施，配套水平较低，仅能满足村民基本生活需求。 地块内部水资源丰富，但大部分河道水质遭受不同程度污染，在水网密布的泰州，区域水资源现状对地块开发支撑较弱 地块内部交通由村级公路实现，路幅狭窄，分布零散，未形成完整道路体系，区域内通达性差；南北向的海陵南路、鼓楼东路和东西向正在修建中 地块内道路分布零散，村落间缺乏有效交通组织，内部通达性差； 现有村级道路路幅狭窄，部分路段路幅仅为3米，只能勉强通过一辆的士，居民出行多为步行或者驾驶摩托；部分道路经过水泥硬化，路面较为平整； 地块在西北两侧主干道均设有出口，但路口昭示性低，进入性差； 综合而言，现状道路直接利用率低，需整体改造 沿周山河南侧有220KV、110KV两条市政高压线并行经过，由于迁移成本较高，深业决定保持线路现状，在河道南侧增设60米绿化带以降低高压线对周边土地的影响 周山河南岸架设的2条高压线等级高，不能进行地埋处理，且迁移成本大、所需手续繁杂，因此规划单位和开发公司决定保持高压线现状，在周山河南侧河岸设置60米绿地面积，并打造20米亲水平台，沿河退让80米用地，以最大程度降低高压线对周边区域的影响。 周山河区域尚停留在概念塑造阶段，泰州城市居民对该区域认知度较低，整个片区较为陌生 泰州是长三角区域发展格局中的第三梯度城市，同长三角其他城市相比，经济总量和对外开放度较低 新出台的长三角城市群区域发展规划纲要中长三角城市群包括上海、无锡、扬州、杭州、南京、泰州等 16个城市，它们形成了以上海为中心的四级城市梯度层次，城市体系结构完整； 泰州在江苏沿江8个地级市中，成立地级市（1996年8月成立地级市）最晚，城市经济总量较低，对外开放度水平不高。 泰州城市发展历程较短，人口规模基数较小，属于区域性中等人口规模城市，增幅速度较低 96年泰州设市至今，发展历程仅有12年，市区城市人口规模06年增长为64.26万人； 泰州城市人口发展处于缓慢增长期， 2001年以来，人口年增幅不足万人，城市集聚度较低。 项目位于主城区南向发展的主轴线上，位属新区，政府关注度高，是政府主导下的大规模区域开发项目 项目属性界定：政府主导下的三线城市新区相对陌生区域的大规模土地一级开发项目 区域开发涉及到多方面利益主体，需要平衡多方面利益 政府和深业是周山河区域成功开发的核心推动者，两个利益主体的联合，使区域开发中的两个核心利益主体目标趋同 区域远景目标解析 长三角城市群城市体系具有鲜明的层次性，泰州作为第三梯度城市，已逐步承接核心城市在产业、技术、资本等方面的要素扩散，区域关注度显著提高 新出台的长三角城市群区域发展规划纲要中长三角城市群包括16个城市：上海、无锡、宁波、舟山、苏州、扬州、杭州、绍兴、南京、南通、泰州、常州、湖州、嘉兴、镇江、台州，16个城市形成了以上海为中心的四级城市梯度层次，城市体系结构完整； 近期规划拟建的苏中机场和泰州长江大桥在增强泰州作为苏中地区门户地位的同时，将加速其与长三角经济圈的区域融合 泰州经济发展处于快速增长期，经济增幅速度保持在较高水平，位于长三角地区前列，城市发展潜力巨大 2006年泰州GDP总量已超