房地产开发营的程序和房地产企业的类型.doc

房地产开发经营的程序和房地产企业的类型 上传时间：2007-6-5 点击次数：182 【收藏此文章】 一、房地产开发经营的主要阶段和过程 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容，房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段或运行过程。 1.????? p;????建设工程项目设立和企业组建； 2.?????????房地产建设工程项目规划与审批； 3.?????????土地使用权的取得； 4.?????????征地与拆迁； 5.?????????工程建设与管理； 6.?????????房地产的租售管理； 7.?????????房地产的物业管理。 ? 二、房地产开发经营的基本程序 虽然房地产业具有区域性特点使得各地区或各城市情况不完全相同，但是房地产业运行的规律和阶段基本是相同的。这里以北京房地产主管部门为例，根据房地产经济发展规律和国家有关政策规定，对房地产开发经营管理各阶段以及各阶段需要完成的工作，进行比较具体地说明。房地产开发经营管理基本程序如下： 1.?????????提出立项意向书，向市规划部门进行咨询。 房地产开发经营管理企业，如果要进行房地产开发建设，必须首先向主管部门提出立项申请报 告。如果在北京没有房地产开发经营权，则需要与具有房地产开发权的房地产开发经营企业进行合作开发建设，如成立项目公司等。各方究竟如何合作，则由双方协商确定。 2.?????????向北京市计划委员会（简称市计委）提交立项报告书，申请立项。如项目较大还需向首都 规划管理委员会申报。 3.?????????市计委会同市规划管理部门经过研究审批，如果同意立项，发给立项批复意见书，并要求 建设单位进行项目可行性研究。 4.?????????申请者向市计委和市建委提交项目可行性研究报告。 5.?????????市计委、市建委、首都规划建设委员会（简称首规委）与各专业局（即自来水管理部门、 燃气管理部门等）审查可行性研究报告，经审查可行性报告通过，即下达审查通过的批复文件，并下达规划设计任务书。 6.?????????申请者根据批复，办理征地及前期规划准备工作，然后到北京市城市规划管理局（简称市 规划局）领取规划设计任务通知单，并办理征地意见书。 7.?????????申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见。这一阶段可分为两种 情况： 第一种情况：所使用的土地如果属于新征土地，即农村集体所有的土地需要： ??到区、县土地管理局（简称土地局）、规划局以及所用土地的乡政府或村公所征求意见。 ??将征求意见的结果报北京市土地管理局。 第二种情况：如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地需要： ??到当地的区、县的土地管理部门征求意见。 ??将征求意见的结果报北京市房地产管理局。 8.?????????以上第七项工作完成后，将结果报市政府审批。市政府审批后，正式办理用地手续。 9.?????????收到市政府关于土地使用权的批文后，同时进行以下三部分工作。 第一部分： ??到规划局办理规划用地许可证； ??申请确定规划设计条件； ??持规划设计条件到市共用局、供电局、环保及电信管理局征询意见； ??规划局审查后，下达规划条件通知单； ??根据规划条件通知单，委托有资格的规划设计单位，或采用招标投标方式，选择规划设计 单位进行规划设计并提出规划设计方案； 　到规划局领取设计方案送审书； 　规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见； 　规划设计方案出图后，送规划局（如果需要还要送首都规划委员会）审图。方 ⑺　规划局对规划方案进行审查，并提出对方案审查的意见； 　规划设计方案出图后，送规划局（如果需要还要送首都规划委员会）审图。方案通过后，可进行施工图设计，出图后报规划局审图。方案图批准后，到城市建设档案馆 馆交保证金，到规划局领取建设工程施工许可证。 第二部分，持规划用地许可证，完成以下各项工作： 　画桩位，并给出打桩条件； 　委托测绘院钉桩并进行测绘； 　将打桩收集到的数据，提送设计单位。 第三部分： 　持规划用地许可证和征地意见书，以及用地申请报告、经市计委、建委、首都规划委员会批准的项目可行性报告、规划设计方案、市规划局开具的设计任务通知单、企业章程、营业执照副本、地形图等，到市土地管理局办理征地手续。征地方式根据建设用地性质的不同，分别采用拍卖方式、招标投标出让方式、协议出让方式以及划拨方式等。如果占用耕地，还需要交纳耕地占用税； 　在立项报告批准之后