2008年8月上海房地产市场调研报告.docVIP

上海 房地产市场 调 研 报 告 海航置业项目拓展部 二○○八年八月三十日 目 录 摘要 4 一、上海城市概况 4 二、上海宏观经济市场 4 三、上海房地产市场 5 四、相关政策分析 5 五、上海市规划及建设规划 5 六、上海写字楼市场 7 七、上海市商业市场 7 八、上海市商品住宅市场 8 九、上海市土地市场 9 十、上海市二手房市场 9 第一部分、上海市宏观经济分析 10 一、上海城市概述 10 二、上海市宏观经济分析 12 三、上海房地产市场研究 18 四、上海宏观市场分析总结 20 第二部分、相关政策分析 21 一、宏观政策对房地产市场的影响 21 二、国六条的影响 22 第三部分、城市规划及建设举措 23 一、上海市城市总体规划 23 二、重点开发区建设 30 第四部分、上海写字楼市场概况 32 一、总体市场概况 32 二、写字楼市场供应概况 33 第五部分、上海商业市场概况 37 一、总体商业市场概况 37 三、商业市场需求概况 42 四、商业市场价格分析 44 五、未来商业地产展望 47 第六部分、住宅总体市场分析 49 一、住宅总体市场分析 49 二、市区住宅总体供应趋势分析 49 三、上海市市区商品住宅总体需求分析 53 第七部分、土地市场分析 59 一、上海土地市场概况 59 二、上海市土地供应分析 61 三、上海市土地成交分析 66 四、土地市场预测 67 第九部分、上海市二手房市场分析 68 一、2008年上海各区域二手房市场特点 68 二、上海市二手房市场成交分析 69 三、上海市二手房市场需求分析 73 四、上海市二手房市场热点分析 74 五、未来二手房市场的趋势预测 77  摘要 一、上海城市概况 上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。全市土地面积为6340.5平方公里。 上海市高架道路呈申字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线使上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。 上海现有16个区、4个县， 共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会. 现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。 截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到2.0‰，户籍人口平均预期寿命80.97岁。 二、上海宏观经济市场 2007年是上海发展进程中非常重要的一年。国民经济保持平稳较快增长，固定资产投资结构不断优化，利用外资增长平稳，口岸功能进一步增强，外贸进出口协调快速增长，外贸出口结构进一步优化，城乡居民收入水平继续提高，市场价格出现结构性上涨，金融机构加快集聚，存贷款规模继续扩大，居民储蓄有所减少，建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展，公用事业服务能力提升。国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。 三、上海房地产市场 2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨3.4%。2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨9.3%。2007年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过19000元人民币；内外环之间的房价为9762元；外环以外则为6234元。 供应方面，2月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟了楼盘上市。3月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长181.8％，同期上升39.8％，恢复到1月水平线，市中心区在沉寂数月后也有较多新房源推出。预计4月仍有大量楼盘集中上市； 需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环比增长171.2％，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的62.14%； 3月整体市场基本恢复1月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供求比为1：0.88。本月供需均有回升。 价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致08年3月成交均价为12945元/㎡，达到历史新高。 四、相关政策分析 回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40%首付+1.1倍利率；以