房地产住房市场的宏观调控政策研究学年论文-毕业论文.doc

摘要 房地产业是我国当前国民经济的支柱产业，在中国特色社会主义道路的大背景下，对其进行适当的宏观调控是必要的。同时，该产业事关我国的经济命脉，进行政策效果评价与反思也是必要的，以期改善宏观调控的方向及手段，促进房地产市场乃至国民经济的健康发展。自2003年国发200318号文件确定市场为解决住房问题的主要渠道以来，针对房地产市场的宏观调控，其主要对象包括：房价虚高、投资过热、住房供给结构失衡、投机、投资性购房大行其道、保障性住房建设亟待完善。本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论，认识到宏观调控政策所起到的成效的同时，也应正视调控过程中的方法和结果的不足之处，找出影响政策发挥其应有效用的重要因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。 关键词：市场；房地产；政策；调控 1 引言 1.1 研究背景及意义 我国的房地产市场已经成为拉动我国国民经济的支柱产业，关系着国计民生。但是由于我国房地产业起步较晚，市场经济体制尚不完善，市场经济成熟度不高，我国的房地产行业发展在曲折的道路上前行。房价虚高；投资过热；住房供给结构失衡；投资、投机型购房大行其道；保障性住房建设亟待完善等状况严重影响了我国房地产行业的健康发展，从而影响到国民经济的健康发展以及社会的和谐安定。针对以上问题，同时为了加强对房地产市场的积极引导，及时解决房地产市场运行中的各种矛盾，实现房地产供需的基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续、健康、稳定的发展，国家近年来相继出台了一系列的宏观调控政策。随着我国宏观调控政策调控水平的逐渐提高，在取得一定成效的同时也必须看到，当前我国房地产调控中仍然存在着很多问题。 为此，针对我国房地产调控的各项政策展开分析与研究，不仅具有重要的理论意义，而且也具有较高的实践价值。通过研究与总结，对房地产调控政策的绩效有一个清晰的认识，找出制约政策发挥的一系列因素，从而对后期政策的决策、制定、出台、实施，进行纠偏和完善。 1.2 国内外研究现状 1.2.1 国外研究现状 Alex F. Schwartz（2006）分析了美国针对中低收入者出台的税收减免、住房券、抵押贷款、土地规划和房地产交易等住房政策，并评价了这些政策所取得的成效[1]。 John M. Clapp（2011）提出在住房折旧评估中使用回归模型[2]。 Joanna Poon、Dean Garratt（2012）通过分析住房政策对住房供给和住房需求动力的影响，评价了 2000 年—2011 年英国政府出台住房政策对居民住房支付能力的影响程度，认为增加房地产市场住房供给有助于改善住房支付能力[3]。 Eunkyung(1998)指出货币政策效应的两个重要传导渠道就是货币紧缩时信用减少和房地产价格波动[4]。 通过对美国历年货币政策的考察,Onathan和Richard(2002)以短期价格调整模型、长期供求模型等作为理论基础,运用VARS模型对货币政策与美国房地产价格。对波动的关系进行了定量研究,结果发现二十世纪八十年代以后的房地产价格在很大程度上受紧缩货币政策影响[5]。 使用月度数据构建向量自回归模型,Wmian(;2002)检验了货币供给增长与房地产销售价格的关系,结果表明二者显著正相关[6]。 Iacoviello和RaoulMinetti(2003)表明,英国、芬兰和挪威等国房地产市场也存在类似关系[7]。 利用美国44个大城市的季度面板数据,Mayer和Somervile(2000)考察了1985-1996年土地利用管制对新增建筑面积的影响。研究结果表明在控制其他因素保持不变的情况下,管制范围较大的城市对应着更少的市场项目启动数目[8]。 亦有学者使用香港数据探讨了土地供应计划对房地产价格的影响。研究表明计划体系涵盖下的住宅面积和绿地规划面积等衡量土地供应计划的变量,都显著地影响了香港房地产价格(HuiHo, 2003)[9]。 1.2.2 国内研究现状 金海燕、任宏将房价与房地产市场发展结合，构建了房地产宏观调控政策效果评价模型，对 1998 年—2009 年我国房地产宏观调控政策的效果进行评价，他们认为我国政府对房地产市场干预的力度较大，出台的政策频繁、反复、不一致，政策效果不够理想[10]。 杨晓冬通过对我国住房市场和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策执行效果和行政管理效果为准则，建立了住房政策有效性评价指标体系，并利用灰色综合评价模型，其认为我国 2001—2010 年住房政策的有效性逐渐增加，但其有效性水平较低[11]。 孔凡文、范志华等通过比较分析房价、销售量、房地产开发投资