经济适用房对房地个产行业的影响研究.docVIP

经济适用房对房地产行业的影响研究 摘 要 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布《》那么经济适用房对我国的房地产市场有什么样的影响呢？本文主旨通过浅析经济适用房的优势、劣势分析其对中国房地产市场存量的影响。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织或者集资建房单位建造，以微利价中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的。具有经济性和适用性的特点。 总量不足 　　很多低收入居民没有机会得到经济适用房。2005年6月，北京天通苑小区放号5000个，结果有数千人通宵排队，最后开发商在政府干预下提前放号。所排的房号甚至出现了网上交易的情况，有的房号本身甚至被报出三万元的价格。有专家对此进行分析，认为此种现象的出现，除了放号方式落后之外，总量不足才是深层次的原因。涉嫌腐败 按照政府的初衷，只有收入较低，居住条件不佳的居民才可以申请购买经济适用房。但实际中，一些不符条件想要购买经济适用房的人都可以通过购买审批，不但收入较高的人可以购买，拥有多套房产的人也有办法买到。2007年9月，福州市房管局在对申请人摇号后公布的购房名单中出现同一身份证号码摇中三套住房以及多名17位与19位非法身份证号码等可疑情况。 名不符实 　　经济适用房的房产（物业）应当是较为实惠的。但是，超大面积的户型也不少见，甚至包括跃层。2007年5月，福州市房管局推出394套经济适用房，单套建筑面积在110平方米至180平方米之间，总价在30万至40万元的有8套；40万至50万元的有105套；50万至60万元的有109套；60万至70万元的有83套；70万至80万元的有58套；80万至90万元的有27套；90万元以上的有4套。虽然每平方米单价较市场低，但是总价高导致真正需要购买低价房的低阶层市民无能力购买。 负福利 　　北京2002年以前的经济适用住房（就是现在被说成的“经济适用房”）和商品房价格差不多，不限制购买，而且电视、报纸上还有卖房广告，2000年就开始打广告的经济适用住房，到了2003年才卖完。后来房价上涨，而经济适用房的房价没有涨。到了2009年，“商品房”房价翻了7倍，而“经济适用房”交易价只翻了5倍，购买经济适用房的人损失2倍房价的机会成本，这时要改善居住条件，损失的2倍房价的机会成本就成为实际发生的损失。所以，对于早期购买“经济适用房”的购房者而言，享受了政府的负福利。 位置　　经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少。住在偏远的位置，就意味着长时间的交通。因此购房者可能不愿意浪费过多时间在交通工具上，或者牺牲掉在市区的工作或事业。在选址较偏僻的经济适用房，即使政府解决了各类配套和交通问题，但遥远的路途和这一部分居民住户的生活成本又构成一对新的矛盾；如果在离市中心较近的地块建造经济适用房，如果容积率没有一个较大突破的话，高昂的成本又和经济适用房的价格相违背 济适用房对房地产市场价格和存量影响 经济适用房的同期上市量　　经济适用房对于房地产市场的价格的影响，应该考虑到它的同期上市量，如果同期上市量所占比例较大，那么更多的经济适用房交易量就意味着更少的商品房交易量，商品房的存量就将增大，受到较大的影响；反之，若其所占比例较小，其对商品房总存量不会产生大的影响。　　2. 同期上市的商品房的档次　　经济适用房对房地产交易量的影响，还受到当期上市的商品房的档次的左右。因为经济适用房一般来说档次偏于中低档，如果当期中低档的商品房比较多，并且与经适房的档次趋于相似，那么由于这时期的商品房与经济适用房的目标消费者会有较多的重合部分，于是商品房的交易量就会受到一定的影响；但如果是在高档房同时上市时期，由于高档商品房的目标市场与经适房的目标市场不会冲突和重合，那经适房对于商品房交易量的影响就不会很大。　　3. 群众对政府未来调控政策的影响的期待　　如果群众认为未来政府的住房调控政策不会比现在更好、或者更优惠，那么他们倾向于现在购买经济适用房，那么这样对于商品房将会有一定的冲击。反之，如果购买者相信或觉得未来政府的住房政策会减小力度，那么他们会选择在未来购买。经济适用房越是供不应求，对于商品房市场的价格冲击也就越大，因为经济适用房的交易量越大，就表示商品房的潜在顾客可能减少了，那么商品房的存量增加，其价格就会相应减少。产权受限经济适用房必须满5年才能够出售变为商品房，而且交易时必须缴纳汽水和综合地价款。从国家保障性住房政策来看，预期从紧，如果不及时转让，一旦政策改变，或者对经适房租赁服务进行严格限制的话，那么那些将经适房作为投资的住户无疑会受到很大的损失。. 适用房本身的条件保障性住房的综合品质与未来的市场交易预期都与一