2016年郑州科教园区杨金路商业商务小地块评估意见42p分解.ppt

杨金板块商务数据—— 备案数据 基本空白 杨金板块商业数据—— 备案数据 基本空白 区域市场项目数据—— 典型个案——河南外包产业园 典型个案——河南外包产业园 典型个案——河南外包产业园 入驻企业情况 典型个案——河南外包产业园 典型个案——河南外包产业园 典型个案——河南外包产业园 典型个案——河南外包产业园 典型个案——郑州聚方科技园 典型个案——郑州聚方科技园 典型个案——郑州聚方科技园 典型个案——郑州聚方科技园 典型个案——牛顿国际 典型个案——牛顿国际 典型个案——牛顿国际 典型个案——嘉阳科技广场 典型个案——嘉阳科技广场 典型个案——嘉阳科技广场 区域市场土地数据（最新成交）—— 2016年4月18日-4月24日，郑州市区5宗地块成交、均为商服用地，网拍形式成交。 其中，位于杨金板块的4宗地由河南美商置业竞得，预计为美商龙湖一号后期地块。 郑政出[2016]53号，折合楼面价2044.77元/㎡，单价572.45万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]54号，折合楼面价2042.25元/㎡，单价571.86万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]55号，折合楼面价2049.54元/㎡，单价573.83万元/亩，出让年期40年。 郑政出[2016]56号，折合楼面价2042.22元/㎡，单价571.81万元/亩，出让年期40年。 Thanks 通和十年，致力于服务最具理想的地产企业！ 携手同心 共筑非凡 Together, we make a difference. 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 * 本报告是严格保密的，未经通和机构许可，严禁私自转载和传播。 本报告是严格保密的。 Together |通和 地产全案服务商 2016年05月25日 谨呈： 金水科教园区 杨金路商业商务小地块评估意见 沟通目录 第一部分、目标地块基本理解 第二部分、战略性研判与结论 第三部分、附件/区域市场数据 新兴的区域、小众的市场 2015年，区域市场供需（住宅） 2016.3.1卫星地图 非知名企业、小体量项目 产品选型严格受限 占地面积25.6亩 地价11130万元(目前测算数据) 平均地价435万元/亩 楼面地价2223元/㎡ 写字楼（企业独栋） 公寓（loft公寓）/商业 经济测算有待商榷 现有的测算，想象空间过大，理想主义色彩过多， 无法支撑理性而务实的决策——地上5万平米，多长时间可以完成去化？ 作为核心溢价产品，26652㎡四层商业、16000元/㎡单价，何时能够完成去化？ 750个车位、6000万的金额，多长时间才能实现100%的销售？有这个可能性吗？ 沟通目录 第一部分、目标地块基本理解 第二部分、战略性研判与结论 第三部分、附件/区域市场数据 视角1——郑州商业/商务市场库存高企、风险高压，随着宏观经济减速，这一风险有望继续上升。 去化周期衡量标准——健康：12月以内；良好：12-18月；危险：18个月以上。 郑东北龙湖，规划面积40平方公里，除去8800亩的湖面（5.87平方公里），还有34.13平方公里，区域规划有河及绿化按25%的比例，建设面积还有8.54平方公里，就是12798亩土地，再除去湖心岛的720亩还有12000亩，2014-2015年一共是卖了616.84亩建设用地，按2016年起一年卖地超过两年的节奏计算，12000亩土地还需要卖18年！ 视角2——金水科教园区核心依托的郑东北龙湖区域，（市场）开发进展十分缓慢，从这个意义上讲，金水科教园区短期内难以有大的市场发展。 郑东北龙湖区域，（市场）开发进展十分缓慢 视角3——总体上看，金水科教园区缺少领军企业及明星项目（万科项目迟迟未动、而且并非严格意义上的区内项目），依然属于大郑州的非主流区域及非主流市场。 如果区域价值及市场伙伴不能提供强力支撑，我们还能依靠什么？ 视角