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试述国家实施“绿色建筑”战略对现代物业管理企业的影响 　　[摘 要]本文细致分析了“绿色建筑”战略对物业管理单位的具体指标要求，探讨了物业管理企业的应对策略和管理方案，对现代物业管理企业执行国家绿色建筑行动计划具有现实指导意义。 　　[关键词]绿色建筑；战略；物业管理；影响 　　中图分类号：X-3 TU2 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2016）18-0195-01 　　1 “绿色建筑”战略对物业管理单位的具体要求 　　为使绿色建筑行动落地，国家已经完成《绿色建筑评价标准》的修订工作，新的绿色建筑标准，即“绿色建筑评价标准”GB/T50378-2014，自2015年1月1日起正式实施。 　　根据新的评价标准，涉及到物业管理的主要章节“1 0 运营管理”，具体要求有： 　　1.1 控制项 　　1.1.1 应制定并实施节能、节水、节材、绿化管理制度。 　　1.1.2 应制定垃圾管理制度，合理规划垃圾物流，对生活废弃物进行分类收集，垃圾容器设置规范。 　　1.1.3 运行过程中产生的废气、污水等污染物应达标排放。 　　1.1.4 节能、节水设施应工作正常，且符合设计要求。 　　1.1.5 供暖、通风、空调、照明等设备的自动监控系统应工作正常，且运行记录完整。 　　1.2 评分项 　　管理制度 　　1.2.1 物业管理机构获得有关管理体系认证，评价总分值为10分。 　　1.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作规程、应急预案完善，且有效实施，评价总分值为8分 　　1.2.3 采用无公害病虫害防治技术，规范杀虫剂、除草剂、化肥、农药等化学品的使用，有效避免对土壤和地下水环境的损害，评价总分值为6分。 　　1.2.4 栽种和移植的树木一次成活率大于90%，植物生长状态良好，评价总分值为6分。 　　1.2.5 垃圾收集站（点）及垃圾间不污染环境，不散发臭味，评价总分值为6 分。 　　1.2.6 实行垃圾分类收集和处理，评价总分值为10分。 　　2 物业管理企业的应对方案和管理要求 　　物业管理项目部成立后应组织学习GB/T50378-2014《绿色建筑评价标准》，并针对《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2014对“10 运营管理”章节做好以下工作： 　　2.1.1 物业管理机构应提交节能、节水、节材与绿化管理制度，并说明实施效果。节能管理制度主要包括节能方案、节能管理模式和机制、分户分项计量收费等。节水管理制度主要包括节水方案、分户分类计量收费、节水管理机制等。耗材管理制度主要包括维护和物业耗材管理。绿化管理制度主要包括苗木养护、用水计量和化学药品的使用制度等。 　　2.1.2 建筑运行过程中产生的生活垃圾有家具、电器等大件垃圾，有纸张、塑料、玻璃、金属、布料等可回收利用垃圾；有剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶、果皮等厨余垃圾；有含有重金属的电池、废弃灯管、过期药品等有害垃圾；还有装修或维护过程中产生的渣土、砖石和混凝土碎块、金属、竹木材等废料。 　　2.1.3 除了本标准第10.1.2条已作出要求的固体污染物之外，建筑运行过程中还会产生各类废气和污水，可能造成多种有机和无机的化学污染，放射性等物理污染以及病原体等生物污染。此外，还应关注噪声、电磁辐射等物理污染（光污染已在第4.2.4条体现）。 　　2.1.4 绿色建筑设置的节能、节水设施，如热能回收设备、地源/水源热泵、太阳能光伏发电设备、太阳能热水设备、遮阳设备、雨水收集处理设备等，均应工作正常，才能使预期的目标得以实现。本标准中第5.2.13、5.2.14、5.2.15、5.2.16、6.2.12条等对相关设施虽有技术要求，但偏重于技术合理性，有必要考察其实际运行情况。 　　保存记录：节能、节水设施的竣工文件、运行记录，并现场核查设备系统的工作情况。 　　2.1.5 供暖、通风、空调、照明系统是建筑物的主要用能设备。本条主要考察其实际工作正常，及其运行数据。 　　2.2 评分项管理制度 　　2.2.1 物业管理机构通过ISO 14001环境管理体系认证，是提高环境管理水平的需要，可达到节约能源，降低消耗，减少环保支出，降低成本的目的，减少由于污染事故或违反法律、法规所造成的环境风险。物业管理具有完善的管理措施，定期进行物业管理人员的培训。 　　2.2.2 节能、节水、节材、绿化的操作管理制度是指导操作管理人员工作的指南，应挂在各个操作现场的墙上，促使操作人员严格遵守，以有效保证工作的质量。 　　2.2.3 管理是运行节约能源、资源的重要手段，必须在管理业绩上与节能、节约资源情况挂钩。 　　2.2.4 在建筑物长期的运行过程中，用户和物业管理人员的意识与行为，直接影响绿色建筑的目标实现，因此需要坚持倡