商业地产招商帝是怎样炼成的辩析.doc

商业地产招商帝是怎样炼成的 标杆地产企业及知名的地产运营商为什么成功？商业项目应该如何规划设计、策划招商、经营管理，如何进行价格定位、租售定位…… 本文将与你分享招商策划的核心、招商的步骤与方法等六大核心内容，并给予商业地产的整体解决方案，让你系统全面的了解商业操作手法及技巧。 商业地产项目的高效招商技能 核心内容一 招商人员准备回答商户提出的60个问题 一、地理位置的问题 他们需要彻底明白的问题，你必需要让他们问的问题，如果不把握这方面，他们可能是糊弄你。 1.项目具体地理位置？ 2.项目环境有何特色? 3.项目周围的主要交通设施有哪些？ 4.项目附近公交班次、路线? 5.项目附近有哪些主干道、宽度、是否太吵？ 6.项目所属居委会、派出所？ 7.项目周围商业态及营业状况？ 8.项目周围学校及其地点交通、距离？ 9.项目周围医院及其地点交通、距离？ 10.项目周围菜市场、游乐设施如何？ 11.项目附近居住的是什么样的人？ 12.项目离飞机场、汽车站多远？ 13.地理环境对本项目有什么有利和不利因素？ 二、关于项目状况的问题 他们要明白的问题，你必需和他们要弄清的问题 14.项目开发商、设计单位、施工单位？ 15.项目开业后的管理团队是那里来的？ 16.项目业态定位是什么？ 17.项目总占地面积、总建筑面积？绿化率、容积率、建筑密度？ 18.公摊系数？ 19.国有土地使用年限、起始年月？ 20.布局规划情况？ a.我们的品牌放在哪里？b.我们周围都有哪些品品牌？c.为什么将哪个品牌放在我们旁边？d.能否调换位置？ 21.项目共几层？ a.各店铺的面积、深、宽？b.每层有多少品牌商户？c.滚梯、直梯、货梯有几部？d.我们的送货车停在哪里？e.从哪里上货？f.项目的垃圾临时堆放在哪里？ 22.项目在造型、设计上突出之处？ 23.项目分几期？何时开工、竣工、交付使用？预计开业日期？ 24.项目计划有多少品牌商户进入？大主力店都有那几家？ 25.项目的配套服务都有那些？ 26.项目建筑地下层数及用途？ 27.项目公共设施如何规划、使用？ 28.项目环艺景观有何特色、中庭如何规划设计？ 29.项目公摊主要包含哪些地方？ 30.项目商业用电和商业用 水的费用？ 31.项目店铺内预留电话线吗？ 32.项目地下停车场层高、总面积、车位数？ 33.项目车位费用的收取情况？ 三、操作方式的问题 34.项目经营店铺有几种方式？ 35.项目扣点？保底？促销费？ 36.项目预计租金、回报率？ 37.项目订金多少？几天内补足签约？ 38.签约时需带什么资料？ 39.进场装修的装修押金？ 40.外商合作应提交什么证件？ 41.如用汇款形式，开发商开户行、帐号？ 42.如用其他币种、如何计算？ 43.营运工商管理费和税费有几种、额度、多少由谁承担？ 44.物业管理费具体为多少？包括哪几项服务项目？ 45.店铺的水、电、电话、物业维修等是否另行收费？具体费用？ 46.这样租金的价格是否合适？ 四、政策法规的问题 47.现场管理有什么规定？ 48.户名可否作内部变换？有什么条件？ 49.委托他人签订合同需要准备哪些证件？ 50.管理费用多少？有没有统一办理保险？ 51.对餐饮有没有特殊的要求？ 52.特种行业的要求？24小时营业？ 五、建材与设备的问题 53.对商户装修有什么要求？ 如何办理进场装修手续、装修单位质资证明、申请装修表格、商户工作流程、商户防火培训、装修材料验收、临时接电申请、装修工人的备案 54.电器设备： a.供电系统；b.开关及开关箱品牌；c.管线；d.各层梯厅照明设备；e.各空间及插座 55.弱电独立插线盒 56.给排水系统 57.消防安全设备：发电机组品牌；（2）公共消防设备。 58.化粪池 59.化油池 60.污水处理 核心内容二 商业地产项目招商策划的含义 一、招商策划的含义 招商策划是运用招商人员的知识和智慧， 筹划一系列的活动去吸引外来资金项目落户的活动。 招商是当今经济一体化趋势日益加强的形 势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业学问。 作为一名合格的招商人员，既需要扎实的 经济、法律、外语等专业知识，也需要广泛的公关、洽谈等技能。 二、招商策划要有准确的目标定位 1.招商策划要有明确的目标和要求，才能保证招商策划收到预期的效果。否则，策划就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。比如：首先必须明确此次联络会议的目的是什么、加强与对方的沟通与友谊、了解对方可能的投资意向、了解对方对投资环境的要求与疑虑、让对方知道我方的合作意向。 2.要策划一次联络会议。在策划过程中， 通过这次会谈，我方要实现哪几个目标。明确了会谈目标，联络会议就不会空洞无物，毫无收获。 三、招商策划要有战略高度 1.综观全局，立足长远。任何一次招