培育地产业的核心竞争力解读.doc

培育地产业的核心竞争力 我国地产业的确有一些重量级的企业，然而至今还没有一家能豪言掌控了地产业核心竞争力，究其根本就是缺少市场经济条件下“如何去做”的经验基础性积累。尽管他们拥有数量可观的物力资源、财力资源或政策优势，但还不能形成一种具有核心竞争优势的资源组合和发展战略。地产业是风险率极高的行业，其资金投入大、运作周期长、市场变化快，常令业内人士有如履薄冰之感。地产商是否永远无法摆脱发展、消亡的生命周期定律，如何打造常青型的地产开发企业，已成为新世纪许多地产企业正在苦苦思考与摸索的问题。这其中关键的一条就是如何形成、强化和培育地产业的核心竞争力，并以此来面对全球化经济所带来的高层次竞争。 1 地产业的行业特点与新地产运动 一个国家或地区的国民经济是由许多行业共同组成的，这些行业通过各种关联形式相互作用、相互影响，共同组成了国民经济有机整体。不论是西方发达国家还是我国，目前地产业都已成为国民经济中举足轻重的行业。因而，了解地产业的特征和当代的新地产运动是非常必要的。 1.1 地产业的行业特点 第一、投资大、投资周期长、不确定性和奉献程度高地域性强，市场供给缺乏弹性市场需求的广泛性和多样性市场消费的层次性和发展性。这些特点表明，地产业只有加强市场定位、规划设计、才能降低投资奉献，才能充分满足社会需求，进而赢得竞争优势。第一代：出现于20世纪80年代末。此时的发展商虽无理念可言，却把地产引向商品化。的主要行为表现是建房第二代：出现于20世纪90年代初。土地炒作成为发展商的主要行为。发展商以大无畏的商业，把地产业完全推向了市场。第三代：出现于20世纪90年代中后期。在这个阶段，东南亚正面临金融危机，国内进行宏观经济调控，地产处于发展低谷。发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活地产存量，如何打开新的局面。这一代发展商的主要行为表现是做概念。第四代：出现于20世纪末至21世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这样必然卷入到全球经济一体化浪潮中来，经济社会无疑会从法律到观念、从内容到模式面临一场革命。中国的地产业在内需刺激消费的形势下开始了新一轮的启动。此时的发展商敏感地认识到形势的变化，他们注重对消费群体的研究，有选择地引入国际产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，形成了新地产运动浪潮。这一代发展商的主要行为表现是创品牌。新地产运动是一种新的地产发展思潮，更是一次伟大的产业革命的实践。它推动了中国地产的结构调整、模式创新、质量提升、市场扩张、产业升级。主要表现为：产品模式：理念化产品的理念化，是第四代发展商在新地产运动中体现出的一种哲学境界。通过形而上与形而下的完美结合，找到地产的市场价值取向。它注重营造一种高尚的地产精神，比如：TOWNHOUSE（排屋，是一种介于多层与别墅之间的产品，多位于郊区与城市之间，其密度低、覆盖率高。其理念着重为“优美、宁静、典雅”。主要面向中、高收入家庭。GREENHOUSE（绿色屋），追求绿色生态。多以自然生态的原貌为主题，展开设计师的想象空间，创造赋有天然美感的住宅。其理念主要是“回归自然”。APARTMENT（独立公寓），起源美洲大陆，单栋高档租赁式住宅，相对于独户独院别墅，更经济实用，建筑风格与成本较高，生活便利，功能性强，物业管理集中，一般不超过200户，多为白领，具有酒店感觉。其理念为“新都市主义”。STUDIO（工作室公寓），对物业要求简单，但通讯发达，交通方便，商业形象好，周边生活设施齐全，主要面向创业型公司和人员、投资理财者，首付款少，风险小，租金回报稳定。其理念多为“舒适、便捷”。运营模式：品牌化品牌化是新地产运动的核心，是结构、品质、文化的匠心打造。通过对产的人文环境、社区文化、自然生态、现代功能、物业管理等方面的完美雕刻，使产品产生“美誉”、“信誉”冲击波。不同的楼盘，会有不同的品牌侧重点，比如：空间品牌：注重空间艺术美感的塑造社区品牌：注重人文环境的塑造生态品牌：注重人与自然的和谐回归品牌：注重返朴归真氛围的挖掘。市场模式：边缘化市场边缘化是房地产运动的表现之一，这是地产业纵向化扩张的革命。在全球经济一体化、国内扩大内需的背景下，地产的边缘化发展，赢得了市场优化配置的成功。旅游地产：与旅游市场的有机配置，扩张了地产的市场外延。如，产权酒店、分时度假别墅金融地产：把金融作为地产的市场手段，降低了市场进入门坎，有力地扩张了有效需求。如，按揭、信托、证券化、理财型郊区地产：紧随城市化发展，把郊区培植为城市卧室的功能。如，排屋、生态别墅数码地产：配置现代信息技术，提高地产的附加值。如，智能小区、数码写字楼。商业模式：整合化传统的地产业是资金和劳动双密集型产业，新地产运动运