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花都生活广场（暂定） 前期营销思路与推广 2012年7月1日 关于本案 天时地利人和 一、时机好：目前黔西县内仅有老城区形成商圈，其余商业菜户基本上都是分散经营。而目前黔西商圈尚未有一个大型的、经营品种齐全的农贸商业物业，新城区常驻客户买菜难的问题一直未解决，要想买到新鲜蔬菜还要打车去老城区。本项目的出现正好填补了这一市场空白。 二、政府支持：本案是2012年黔西县政府大力扶持的大型商业地产项目。从总体上看，本案具备了政策优势、区位优势、定位优势、市场优势等诸多优势，在具体的招商营销策略方面政府支持将起到不可替代的作用。正所谓天时、地利、人和 营销细则 一、项目定位 二、客户定位 三、项目招商 四、营销策划思路 五、项目前期推广 六、项目蓄水期 七、项目定价 八、关于销售团队建设 一、项目定位 源于市场 紧跟市场 引导市场 发展市场 好的定位思路，往往都遵循这样的市场原则： 市场上有什么？ 市场上缺什么？ 我们的项目能为黔西市场带来什么？ 任何一个项目的发展，都是立足于市场的。而过分依赖于市场，必定在较短的时间内被市场 所淘汰；而过分领先于市场的项目又存在着太大的市场抗性。 所以，我们选择了市场跟进策略，去发展我们的项目； 所以，有市场竞争力的项目是在立足市场的基础上，具有适度的前瞻性和跟随性，能够被市 场所接受，并最终引导市场升级换代？ 花都生活广场诞生！！！ 通过前面对市场、项目、目标消费群的分析，我们认为前期推出的传播语切合项目推广需要，良好地渗透了项目的地位和极具前瞻性的发展理念，以政府工程与民生工程为噱头，抓住投资者的心理，最好的时机带动消费。 二、客户定位 第一目标群——投资买家： 这一目标群以中小投资者为主，青睐中低价位的商铺。由于项目区位因素，这一类型客户首先集中于老城区拆迁户为主。这些人以投资做为财富积累的方式，赚取租金，或期待铺位升值后转手出让赚取铺位中间差价，购买精明，格外看重专业市场的发展前景和升值潜力，性价比是决定其购买的主要动因。同时较易受到媒体推广的影响。 客户定位 第二目标群——自用买家：??? 这一目标客户群的主体是农产品批零商贩，主体是黔西燕山街农贸市场与老城南门市场及其周边区域乡镇菜农的经营户，亦包括周边乡镇广大的农产品生产供应商。其资金主要押在周转资金上，一般租用商铺。他们由于长期经营农产品批零业务，对专业市场的功能、管理、格外重视，市场商气和客流量是其购买的主要动因。同时他们大多出身农民，文化层次不高，信任政府背景，购买行为较易受到意见领袖的影响，表现出从众效应，较易受到证词影响，营销宣传以公共关系、促销活动、人员推销最为有效，而媒体品牌宣传对加强其购买信心亦十分重要。 三、招商招标启动 四、营销策划思路 营销的思路来源于消费者、市场竞争对手和投资购买者。 针对消费者做出的营销推广是最有针对性的产品推广； 针对市场竞争对手做出的跟进策略是最有效的竞争手段； 针对投资购买者做出的产品是有市场基础与市场前景的产品。 所以，本项目营销的基本策划思路是—— 1、我们要做一个什么样的产品？ 2、我们开发的产品是卖给谁的？ 3、我们怎样针对投资购买者进行有效的营销推广？ 五、前期推广广告策略/ 传播策略 / 概念导入期 / 内部认购期 / 公开发售期 / 概念导入期—— 激发投资创富热情、植入菜篮子工程、政府重点项目理念、导入民以食为天 明天时代线’的项目品牌精神； 内部认购期—— 以投资钱景大展现、买铺就是买创富名额、黔西买卖人的黄金时代线为诉求，树立标杆创富人物、为购铺者贴标签、算经商经济账 公开发售期—— 从项目卖点入手，火热促销，运用组合销售手段促进成交，吸引并截流更多客户购铺 持续热销期—— 以消费者生活形态切入，推出黔西生活超市，生活广场理念 广告策略/ 传播策略 / 概念导入期 / 内部认购期 / 公开发售期 / 推广 现场包装 ◆ 外部项目关联要道——外环路和城区主要交通路口处设置大型户外 形象广告牌； ◆ 在项目所在地周边道路设置大型户外指示和密集吊旗，加强城市区 位方向指引和项目认知。 ◆ 售楼中心进行包装，通过展会/推介会现场等进行全面推广，以提 升项目形象竞争力。 六、蓄水期 ◆ 目的：项目“黔西最具投资创富基地”等概念导入 ◆ 核心：植入创富理念、菜篮子钱袋子、综合经营模式、经营前景和典型商户成功案例故事，引发投资者关注，持币观望。 ◆ 媒体：创