绿景嘉园三期全案策划绿景嘉三期全案策划.doc

济南绿景嘉园三期定位报告 济南天骄智业营销策划公司 目 录 前 言……………………………………………………………………………………………………………………………6 第一章 济南市房地产市场简析 一、房地产市场现状………………………………………………………………………………………… 二、当前购房的主流人群………………………………………………………………………………………… 三、房价现状…………………………………………………………………………………………… 四、房价的影响因素………………………………………………………………… 五、市政改造和政府规划对房地产的影响…………………… 六、住宅户型需求分析…………………… 七、住宅面积需求分析…………………… 八、装修需求分析…………………… 第二章 区域市场情况分析 一、区域界定…………………………………………………………………………………………… 二、区域概况 三、区域住宅供应分析 四、区域住宅需求分析 五、区域房价 第三章 项目概况 一、项目背景 二、项目位置 三、项目的主要技术经济指标 四、项目的交通情况 五、项目的人文情况 六、项目的周边配套情况 第四章 竞争对手分析 第五章 项目SWOT分析 一、项目优势分析 二、项目劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁分析 第六章 目标客户群定位 一、客群定位： 二、客户类型： 三、客户地域来源 四、目标客户群特点分析 第七章 项目定位 一、项目定位基础 二、推荐案名 三、项目市场定位 四、市场定位的阐述 五、项目形象定位 六、核心竞争力的提炼 七、项目定价 前 言 接到项目招标书后，敝司立即组织策划、调研的骨干力量，对项目区域的需求和供给情况进行了实地调研、分析，并深度剖析了济南某些典型楼盘的操盘经验，在大量客观、详实资料的基础上，结合敝司多年的操盘经验和对楼盘的深刻领悟，最终分析得出项目的特质、市场价值和定位，从而形成本项目的整体策划方案。 鉴于准备时间较短，该方案重在前期分析和定位，并涵盖了项目的某些关键要素，具体的执行性方案将在后期双方充分沟通的基础上给出。 注：本方案涉及敝司巨大商业利益，请勿外传或侵权使用。 第一章 济南房地产市场简析 一、房地产市场现状 市场发展迅速，市场容量不断放大 自2000年济南房地产市场开始异军突起，成交面积不断放大，2003年济南房地产转让面积首次突破300万平方米，如图一所示： 图一：济南历年房地产转让面积示意图 其中，2003年济南商品住房成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。如表一所示： 2004年上半年，济南商品房成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%，继续保持旺盛势头。 二、当前购房的主流人群 个人购房市场成为绝对主流 自98年停止福利分房，济南的个人购房比例持续上升，至2003年，个人购房已达到90％以上，济南住房消费已经全面进入商品化时代。如表二所示： 三、房价现状 房价上涨迅速，涨幅与收入增幅拉开差距。 济南房价持续上扬，随着自2003年下半年济南大规划的实施，房价增长更为迅速，2004年上半年商品住宅均价就达到2527元/平方米，甚至在五月份上升到2801元/平方米的高价，居民水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，存在结构性失衡。如图二所示：图二：济南商品房价走势情况 四、房价的影响因素 多种客观因素促成房价持续上涨 济南市场与全国房地产市场价格高涨的原因大同小异，这些原因包括： 1、建筑原材料价格上涨，建筑成本增加； 2、济南消费水平提高，人均购买力增强； 3、土地供给和贷款政策影响； 4、新的房地产项目断档，有效居住面积供给不足； 5、此外，济南经十路改造所造成的庞大拆迁客户群，也是影响房价上涨不可忽视的重要原因。 造成房价持续上扬的原因多属客观因素，短期内并不能消除。 五、市政改造和政府规划对房地产的影响 2004年年初，济南市政府开始进行大规模的市政改造，为房地产市场注入了新的活力，增加了新的变数。 这些大型市政工程包括经十路道路和环境建设、经一路道路改造、体育中心综合改造、植物园综合改造整治和燕山健身广场建设等。同时，政府提出建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区、北展区和南控区的规划目标，并开始着力于东、西部的均衡发展。 目前，政策威力得到初步显现，随着市政配套的日益完善，一些原先落后的区域，如西部区域等居住环境大大改观，房价一路飙升。 六、住宅户型需求分析