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国内外物业管理的比较研究 田春枝 (深圳职业技术学院) 自1981年我国第一家物业管理公司在深圳 成立以来，物业管理在改善居民的生活和工作环 境，促进房地产市场繁荣，完善城市功能、提升城 市品位，促进经济发展等方面都起到了积极的作 用。然而，我国物业管理企业在快速发展的过程中 也暴露出一系列的问题和矛盾。据全国30个省、 自治区、直辖市消费者协会(委员会)的统计汇总 显示，2006年上半年物业管理服务方面的投诉案 件共2121件，比去年同期上升了24．0％，紧紧排在 互联网、销售服务之后。如何提升物业管理水平， 防范物业管理风险，提高居民的满意度，增强国内 物业管理公司的核心竞争力，已经成为人们共同 关注的问题。基于此，本文试图通过分析发达国家 物业管理发展的成功经验。比较国内外物业管理 发展的差距，以期得到一些启示和借鉴。 1 发达国家物业管理的特点 在完成项目中，对于延期情况．通常规定采用 的方法是罚款(以延期的每一个时间单位计)。对 于弹性竣工日期的投标，可以考虑采用Wn值作为 罚款的标准。 4总结 本文所提的方法就是要求承包商接受施工中 的付款时间。所提的强制性方案及其内容与工程 量清单内容之间的关系都体现了这一指导思想． 它使业主能够计算出投标的现金流量．据此可以 计算出支付款的现值，在此基础上将投标与预算计 划进行比较。另外，可以预料，采用此种方法将会鼓 励投标者推迟菲关键工作，从而降低工程成本。 现代意义上的物业管理产生于19世纪末的 美国。1908年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔 治·A霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织 (Chicago Building Managers Organization)”召开了 第一次全国性会议，宣告了世界上第一个专业的 物业管理行业组织的诞生，并在此基础上组建了 全国性的“建筑物业主组织(Building 0wners Orga— nization)。此后，类似的组织在加拿大、英国、澳大 利亚、日本、韩国、新加坡等国纷纷成立。经过一百 多年的发展，国外的物业管理业已经比较成熟，具 体表现在： 1．1物业管理法律法规比较健全 发达国家的政府部门一般不直接干预物业公 司的管理行为，而是通过完善的物业管理法规体 系，规范物业管理各方的责、权、利关系。如美国各 州均有建筑物区分所有权法对物业管理进行规 应用这种方法需要一些附加投资，包括准备 用于计算阶段的计算机程序．并且对于每一个招 标人来说，需要做更详细的工程量清单和对所提 方案更严密的检查。但是，这些投资与所提方法获 得的潜在收益相比是微不足道的。 参考文献： [1]中华人民共和国招投标法． 【2】丁士昭主编．建设工程经济(第一版)，中国建筑工业出版 社出版．2004年． [3】丁士昭主编．建设工程施工管理，中国建筑工业出版社出 版．2004年． 善二苫嚣譬五譬嚣冒五善二；二强苫五茗嚣富工i盂叠二?：；0譬五?工；工．n：=_叠：；五譬占；；霉二譬工盖：善二：叠盂譬矗；工；二．Z：被；．墨譬二：筑墨譬鑫富二；盂善五譬二 江西建材3／2007 ．77． 万方数据 江西建材 范，而且美国统一州法全国委员会还制定了《统一 建筑物区分所有权法》(UNIFORM cONDOMINI． uM ACT)，供各州立法时进行参考；新加坡早在 1967年就制定了“土地所有权法案”，之后又多次 修订，完善后的法案共有158章，对开发商和房屋 所有者的权利和义务作了详细的规定。再如澳大 利亚的《物业、股票及商业代理法案》、《分层楼宇 计划管理法案》，日本的“关于推进公寓管理规范 化的法律”等等，它们健全的法律体系，规范并促 进了本国物业管理的发展。 1．2社会化、专业化程度高．服务范围广、服务质 量好 经过多年的发展．发达国家物业管理的社会 化、专业化程度相当高、物业服务遍及各个领域。 所有物业管理公司都是全方位参与市场竞争的独 立主体，不从属于某一房地产开发公司或政府部 门，而且每个物业管理公司都有专门的组织机构 和专业人员从事经营、管理、考核等工作，并聘请 专业公司从事保安、绿化、保洁、供暖、维修等专业 工作。在美国，开发商开发楼盘后一般不管理自己 开发的物业，而是由物业管理公司负责整个住宅 小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公 司承担。比利时多数物业公司也不配备清洁、绿 化、安全、水电维修等专业人员，而是在服务市场 上选择专业公司完成这些工作。这种专业化、社会 化的做法提高了服务的质量，最大限度地满足了 业主的需求。而且有效地降低了物业管理公司的 营运成本，增强了盈利能力。 1．3 物业管理协会发挥了重要作用 物业管理协会是政府与企业之间的桥梁．是 行业自治组织。发达国家一般都通过设立物业管 理协会来负责行业具体管理和行业自律工作。比