城市家庭住房自有率的省际差异及其影响因素--基于“六普”数据的研究.pdfVIP

3CHINA REAL ESTATE 城市家庭住房自有率的省际差异及其影响因素 ——基于“六普”数据的研究 王人扬 1，张惠 2 （1. 华中科技大学公共管理学院，湖北 武汉 430074；2. 华南师范大学，广东 广州 510631） 摘要：中国城市家庭住房自有率的整体上升趋势日渐受到关注，但少有对住房自有率地区差异的研 究。在使用“六普”数据，建立多元线性回归方程模型，对中国城市家庭住房自有率的省际差异及 其影响因素研究中发现，城市家庭住房自有率在不同省份之间呈现较大差异；房价收入比、流动人 口比例和失业率对其均有显著负向影响；65岁及以上人口比例、已婚人口比例、家庭规模对其则均 有显著正向影响。最后讨论了以上研究发现的政策涵义。 关键词：住房自有率，省际差异，影响因素，“六普”数据 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2014)03-0003-10 收稿日期：2013-11-05 1 引言和文献回顾 住房自有率用以衡量一个国家或地区的住 房产权结构，是指居住在拥有产权的住房中的 家庭户数占家庭总户数的比例。一般情况下，家 庭自有住房状况普遍优于其他来源的住房状况， 因此，住房自有率是国际上通用的考察居民住 房状况的重要指标。中国在20世纪80年代启动 “房改”之前，城市中拥有自有住房的家庭很少 (陈杰，2009) ；随着“公房出售”政策的实施和 商品住房市场的发展，中国的城市家庭住房自 有率有了较大幅度的提高。虽然缺乏直接的官方 统计数据，但一些研究机构的调查结论仍然可 以提供佐证。例如，2012年《中国居住小康指数》 （由浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒 介调查实验室与《小康》杂志社联合发布）对40 个城市的调查显示，中国城市人口住房自有率 为78.6%；2012年《中国家庭金融调查报告》（由 西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发 布）对全国25个省部分城市的3412个家庭的调 查显示，中国城市家庭住房自有率为85.39%。 住房自有率呈现的整体上升趋势日渐受到 社会各界的关注，然而，存在于整体上升趋势中 的住房自有率的地区差异却往往被忽略了。如 图1所示，根据2010年“六普”的数据计算（虽 然中国目前不存在官方的住房自有率统计数据， 但从2000年开始，每10年1次的人口普查包含 房地产市场 4CHINA REAL ESTATE 了对家庭住房来源的调查，据此可以近似计算 相应的住房自有率），中国的整体城市家庭住房 自有率为69.78%，住房自有率水平最高的3个 省份分别是河北(85.81%)、黑龙江(85.44%)、 辽宁 (84.52%)，最低的3个省份分别是西藏 (30.95%)、广东(48.48%)、福建(51.45%)。由此 可见，中国城市家庭住房自有率存在较大的省 际差异。那么，造成这种省际差异的原因是什 么？经济因素和社会因素在其中分别扮演了何 种角色？这种差异对于政府制定差异化的住房 政策和投资者的投资又有何种启示呢？这就勾 勒出了本文的研究主题，即中国城市家庭住房 自有率的省际差异及其影响因素研究。 按照赵奉军和邹琳华(2012)的总结，研究 某一国家住房自有率的内部地区差异是国际学 术界对住房自有率进行研究的重要路径之一。例 如，Eilbott Binkowski(1985)的研究发现， 收入、房价、家庭规模、人口结构、人口迁徙率 等因素可以充分解释美国不同地区的住房自有 率差异；Coulson(2002)对美国不同州的住房自 有率差异的研究结论表明，房价租金比和人口 迁移特征是决定这种差异的两大核心因素。和国 外学术界的研究相比，国内已有文献大多是从 微观层面分析影响家庭住房权属选择的因素。例 如，郑思齐(2007)将住房权属选择的主要影响 因素归为家庭特征、住房特征和制度因素三类； 潘虹(2008)将影响住房权属选择的因素分为供 给方和需求方两大类，具体包括住房特征、人口 特征、经济特征和心理特征等四小类，依次分别 和全部引入Logit模型后，发现住房权属选择行 为是一个综合内部、外部、经济、非经济因素影 响的高度复杂的决策过程，单独从某一方面的 特征去解释这一过程都是不完整的。由于宏观层 面上的住房自有率为微观层面上的家庭住房权 属选择的总体反映，因此，对家庭住房权属选择 的影响因素的相关研究成果也将能为甄别住房 自有率的可能影响因素提供借鉴。鲜有的从宏观 层面探讨住房自有率影响因素的文献来自范亮 亮和刘洪玉(2005)以及李宏瑾和徐爽(2009)， 前者采用中国各省份2003年的截面数据，应用 多元线性回归方法，发现影响城镇居民住房自 有率的因素主要有四个，分别是与之呈负相关 关系的城镇化率、家庭规模和与之呈正相关关 系的政府消费、人均