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温馨提示 温馨提示 征收集体土地下的土地取得成本 包括征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金等土地有偿使用费 (1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费，②安置补助费，③地上附着物和青苗的补偿费，④安排被征地农民的社会保障费用。这些费用一般是根据有关规定的标准或者采用市场法求取。 (2)相关税费，一般包括以下4项税费：①征地管理费，②耕地占用税，③耕地开垦费，④新菜地开发建设基金。这些税费一般是依照有关规定的标准求取。 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。 城市房屋拆迁下的土地取得成本 包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费 (1)房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被拆迁房屋的房地产市场价格，②被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，③搬迁补助费，④安置补助费，⑤拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费。这些费用一般是采用市场法或根据有关规定的标准求取。 (2)相关费用，一般包括以下4项费用：①房屋拆迁管理费，②房屋拆迁服务费，③房屋拆迁估价费，④房屋拆除和渣土清运费。这些费用一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。 (3)土地使用权出让金等土地有偿使用费，一般是依照有关规定的标准或采用市场法求取。 市场购买下的土地取得成本 包括购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费 (1)土地使用权购买价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。 (2)买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。 投资利息的计算 （1）应计息的项目 包括取得土地成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息。 （2）计息周期 （3）计息期的长短 （4）计息方式：单利和复利 （5）利率的高低 （6）名义利率和实际利率 在复利计息下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等，就出现了名义利率和实际利率(也称为有效利率)的概念。假设名义年利率为 r, 一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m,至n年末时，在名义利率下的本利和为： 名义利率与实际利率的关系，还可以通过利率的计算公式得出，即： 例子 年利率为6%, 存款额为1000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息1次，按半年3%(6%÷2) 的利率计息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率计息4 次，按月0.5%(6%÷12) 的利率计息12 次，试计算在这4种情况下的本利和及名义年利率和实际年利率。 第3节 成本法基本公式 成本法最基本的公式 房地产价值 = 重新构建价格 - 建筑物折旧 上式可以根据以下两类估价对象而具体化： ①新开发的房地产； ②旧的房。 温馨提示 新开发的房地产采用成本法估价虽然一般不存在物质折旧，但应考虑其选址是否适当、规划设计是否合理、工程质量的优劣、周围环境景观的好坏、该类房地产的供求状况等，全面衡量其功能折旧、经济折旧以及可能的增值因素，予以适当的减价或增价调整。 其中，成片开发完成后的某宗熟地，例如新开发区中某宗土地的估价公式如下： 新开发区某宗土地的单价 =(取得开发区用地的总成本 + 土地开发总成本+ 总管理费用 + 总销售费用 + 总投资利息 + 总销售税费 + 总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数 上式中： 开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的比率÷开发区用地总面积 实际测算时通常分为以下3个步骤进行：①计算开发区全部土地的平均价格。②计算开发区可转让土地的平均价格。这是用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率。③计算开发区某宗土地的价格。这是将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用期限、容积率等做适当的增减价调整。 例子 某成片荒地面积2km2, 取得该荒地的代价为 1.2 亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为 2.5 亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%, 销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2% 、5.5% 和10%, 开发完成后可转让土地面积的比率为60%。请求取该荒地