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二次装修管理作业指导书 合肥区域公司 蒯学跃 一、物业管理的阶段； 二、违章装修的危害、图片展示； 三、如何做好二次装修事前的预防； 四、二次装修管理作业指导书 物业管理的阶段 一、前期介入； 二、与业主交接楼； 三、二次装修管理； 四、入住服务。 违章装修的危害、类型 危害： 1、影响外立面的统一，降低楼盘品质； 2、影响物业管理企业的品牌，降低美誉度； 3、给开发商带来销售压力，给业主带来房屋贬值压力； 违章类型： 外立面的破坏（如空调打孔、空调不按指定位置安装、阳台污染、阳台封包、安装卫星天线） 一楼花园绿化改硬质地、围护栏、搭建构筑物、改变原使用功能； 顶楼随意搭盖（如阳光房、雨遮、安装太阳能热水器） 户内房间改变使用功能；（如将没有防水的房间改为卫生间、厨房） 一楼搭建葡萄架、绿化改为硬质地、围栅栏： 一楼种菜的 摆放假山石桌 阳台封包 晾衣架外装 占用屋面消防通道 顶楼搭盖阳光房、雨遮 空调管没有按规范安装 如何做好装修违章事前的预防 1、在前期设计阶段，站在物业管理和业主的角度与设计部门充分沟通、认真审核容易违章的项目； 2、前期介入阶段，针对每种户型、逐套逐户进行全部了解、介入，对容易违章的户型拍照、分析，定出能够规范、统一的做法； 3、在与业主交接楼阶段，将容易违章的户型和位置编成说明手册，纳入业主手册中的注意事项，在业主交接楼时进行充分的宣导，签署相应的温馨提示，并现场解说； 4、二次装修申请前对业主的装修需求了解，装修注意事项的特别解释、敏感物品的控制。 装修管理的法律依据 建设部令第110《住宅室内装饰装修管理办法》规定： 福建省人民政府第97号令《福建省建筑装修管理暂行办法》 物业企业与业主签订的《房屋装饰装修管理协议》 《业主临时管理规约》或《业主管理规约》 严格按照原设计中预留的位置安装空调。未预留位置的，应按我方指定位置安装；同时，空调架应使用白色塑钢架；空调滴水管应接驳到空调冷凝水收集口内。 闭水试验：厨房和卫生间的防水工程结束后，在磁砖未施工前就应进行24小时闭水试验。操作方法：将所有下水口用胶袋装土堵住，在房间地面放水1—2公分深度，浸泡24小时； 注意事项：通知下层业主到现场验证放水时间，24小时后通知下层业主到现场验证效果。要求下层业主在闭水后1—2小时内观察自己户内墙体、天花板、管道和烟道井壁上是否有渗水痕迹，如发现异常应立即通知上层将水放掉并重新整改，如无问题，应请业主在表单中签字确认；（注意：如有物业处代为闭水，应在闭水后关好水龙头，以防水浸事故） ①作业现场不得使用明火，电炉设备； ②安装木地板龙骨时应注意对冲击钻的限位管理，通常打孔深度不得超过四公分，同时应注意入钉的间距不能太密。楼管员可以根据现场的钉子的长度、龙骨的高度来判断钉子打入地板的深度。应提示业主对龙骨做好白蚁的药物防治措施；（钉子的长度减去龙骨的高厚度就是钉子打入楼板的深度，小窍门：可在打孔前量好四公分的尺寸，然后用绳子做记号） ③要求现场应配置 2具灭火器； ④只能在门、窗内侧包门、窗户宽边。 ①油漆阶段同样要重点关注消防设备的配置，现场不得有使用明火、电炉设备； ②油漆阶段有很浓的异味，且施工过程中会产生易燃气体（现场本身就有甲苯等挥发材料）因此要求在作业时应设置排风排气设备，但不应开启进户门。（因这样气体、飞沫会污染临近的其它户及公共场所） ③应宣导业主/施工人员不能将剩余的油漆等杂物倒入下水管道。 ①不得将给排水管线改道从厨房、卫生间、阳台以外的房间或过道地面穿过，已免入住后长期使用因管线腐蚀或接头不紧造成渗透水隐患； ②不得改动管道井内的水管部份，同时应注意从公共立管接出的纵管接头应做好密封工程，原则上水管的接口处不能埋置与墙体内，避免接口松动时水会从墙体内渗透沿墙行走造成其它房间的漏水； ③所有电的布线暗埋的，必须采用套管，巡查时应注意根据业户提交的管线图纸进行核对，是否按图施工，有变动的应及时通知工程人员到场确认可行性，并在图纸中标明改动，可建议业主布管后可拍照存档； ④所有水、电管线的改动只限于表后部份（水表、电表），表前位置不得私自更改； ⑤煤气管路不允许煤气公司以外的任何人私自改动； ⑥户内的其它智能设施管线，因装修设计确需更改的，必须由物业处工程主管以上人员现场确认，由原设计施工单位确认可行后，由原设计施工单位技术员进行施工，所产生的费用由业主自行承担； ①空调外机的安装应严格按照原设计预留的或物业处指定的位置安装，不得破坏社区的整体外观美感； ②空调冷凝水应接入统一的冷凝水管，不得接入