9第9章投资性房地产讲稿.ppt

第9章 投资性房地产 本章主要参考法规索引 《企业会计准则——基本准则》 《企业会计准则第3 号——投资性房地产》 《企业会计准则第4 号——固定资产》 《企业会计准则第6 号——无形资产》 《企业会计准则第8 号——资产减值》 《企业会计准则——应用指南》 《企业内部控制应用指引第6 号——资金活动》 9.1 投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。 9.1.1、投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营性活动? 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 3.投资性房地产有两种后续计量模式? 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 9.1.2 投资性房地产确认 1、投资性房地产的确认条件 （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业 （2）该投资性房地产的成本能够可靠的计量。 投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。 国有土地出让是指国家作为土地所有者通过有偿的方式向单位和个人提供土地使用权的行为； 土地使用权转让是指已经出让的国有土地，经受让方投资达到一定数额和规模后再进行买卖的行为。 土地分类 ——按用途分类 土地按用途分类及使用年限确定： 1、居住用地——70年； 2、工业用地——50年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地——50年； 4、商业、旅游、娱乐用地——40年； 5、综合或者其他用地——50年。 另外，加油站、加气站用地为——20年。 （2）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。 闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。 根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5 号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。 　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地： 　　1．国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的； 　　2．已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1 年的； （3）已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 但企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物以及企业计划用于出租但尚未出租的建筑物不属于投资性房地产。 注意： 1.企业代建的房地产 适用《第15号——建造合同》 2.投资性房地产的租金收入和售后租回 适用《第21号——租赁》 3.企业自用房地产 适用《第4号——固定资产》 4.企业自用土地使用权 适用《第6号——无形资产》 5.房地产开发企业用于出售的房地产 适用《第1号——存货》 投资性房地产计量——初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。 投资性房地产计量——后续计量 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。 9.2 采用成本模式计量的投资性房地产 9.2.1 投资性房地产取得 账户设置： “投资性房地产” “投资性房地产累计折旧（摊销）” “投资性房地产减值准备”