房地產開發企業土地增值稅政策-寧波市江北地方稅務局.ppt

房地产开发企业土地增值税清算（基础篇） 内容安排 一、土地增值税来龙去脉 二、土地增值税概述 三、房地产开发企业土地增值税确定 土地增值税的来龙去脉 我国土地增值税演进 土地增值税概述 1、什么是土地增值税？ 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。 纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。 不论法人还是自然人 不论中国公民与外籍人员 不论经济性质（公司、个体工商户）； 不论内资还是外资； 不论部门（机关、事业、社会团体） ----暂行条例第2条 土地增值税概述 征税范围 转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权的行为征税 判断标准： 一、转让国有土地使用权；对出让国有土地使用权和转让集体土地使用权不征税。 二、房地产的产权发生转移； 三、转让房地产并取得了收入； 土地增值税概述 一、以继承、赠与等方式无偿转让 二、 以房地产进行投资、联营 三、合作建房的相关规定 四、企业兼并转让房地产 五、房地产抵押 六、开发房地产自用或出租 七、房地产评估增值 八、代建房屋 九、房地产的互换 十、国家收回 免征： 应征： 不征： 土地增值税概述 2、土地增值税如何计算？ 税额=计税依据×税率 计税依据：转让房地产增值额 增值额=应税收入-扣除项目金额 土地增值税概述 四级超率累进税率 土地增值税概述 土地增值税税额= （收入-扣除项目金额） ×适用税率－扣除项目金额 ×速算扣除系数 增值率未超过20%比例税收优惠规定 （一） 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。 ---暂行条例第8条第2款 （二）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 ---财税[2008]24号第1条第3款 （三）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 ---财税[2010]88号第4条 　 土地增值税概述 土地增值税征收方式 先预征：销售收入×预征率 宁波市地方税务局公告2010年1号： 我市土地增值税预征率从2010年10月1日起调整为： 类 型 税率 普通住宅 2% 除普通住宅外的其它房产 3% 房产开发过程： 前期 - 施工 - 销售- 交付 房产开发流程图 收入的确定（按四类房地产类型分别确定） （一）收入内容和形式 收入:转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益（包括货币收入、实物收入和其他收入，如：精装修的装修费、购房者在履行购房合同时违约房地产开发公司收取的违约金） 实质上与营业税基本相同 （二）一般销售的收入确认 1.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入 2.未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入 3.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整（国税函[2010]220号、甬地税二[2010]106号） （三）特殊业务的收入确认 1.非直接销售房地产 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产 收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售