第八章物業的基礎管理.ppt

《物业管理概论》主编 王秀云教学课件 主讲人：谢志强 第八章 物业的基础管理 第一节 房屋维护修善管理 一、房屋维修的概念与特点 (一)房屋维修的概念 房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 （二）物业管理企业房屋维修的特点 1.生产和流通的双重性 2.经营和服务的双重性 3.广泛性和分散性 4.具有技术性 5.具有技术性 二、房屋维修管理的概念与特点 （一）房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 （二）房屋维修管理的特点 1.复杂性 2.计划性 3.技术要求高 （三）房屋维修管理的原则 1.坚持“经济、合理、安全、实用”的原则 2.采取不同标准、区别对待的原则 3.维护房屋不受损坏的原则 4.为用户服务的原则 5.修缮资金投资效果最大化的原则 （四）房屋维修管理的意义 1.房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证 2.搞好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础 3.搞好房屋维修管理是物业管理企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提 三、房屋维修管理的内容 （一）房屋的安全检查 （二）房屋维修计划管理 （三）房屋维修技术管理 （四）房屋维修质量管理 （五）房屋维修施工管理 （六）房屋维修档案资料管理 四、房屋的日常养护 ㈠日常养护的一般程序 工作程序如下： 1.项目收集 2.计划编制 3.任务落实 ㈡日常养护的一般内容 1.地基基础的养护 2.墙台面及吊顶工程的养护 3.门窗工程的养护 4.屋面工程的养护 （三）房屋日常养护的考核指标 1.定额指标 定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：①小修养护工人的劳动效率要100％达到或超过人工定额；②材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 2.经费指标 房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。 3.服务指标 服务指标可以通过以下三个指标来评价：⑴走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80％以上。③养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99％以上。 4.安全指标 安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。 五、房屋维修标准 ㈠房屋结构的分类 我国房屋建筑结构分为4类7等： 1.钢筋混凝土结构：是指全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板的房屋。 2.砖混结构一等：是指部分为钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内部设备齐全的单元式住宅或非住宅。 3.砖混结构二等：是指部分为钢筋混凝土结构，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其他房屋。 4.砖木结构一等：是指材料上等，标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修，内部设备完善的庭院式或花园式洋房等。 5.砖木结构二等：是指结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。 6. 砖木结构三等：是指结构简单，材料较差，室内没有上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。 7.简易结构：是指如简易房、平房、木板房、土草房、砖坯房、竹木捆绑房等。 ㈡房屋完损等级的分类 1.完好房。 2.基本完好房。 3.一般损坏房。 4.严重损坏房。 5.危险房。 ㈢房屋维修标准 1.主体工程 2.木门窗及装修工程 3.楼地面工程 4.屋面工程 5.抹灰工程 6.油漆粉饰工程 7.水、电、卫、暖等设备工程 8.金属构件 9.其他工程 ㈣房屋完损等级评定方法 1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法 2.其他结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定的要求 4.房屋完损等级评定的基本做法 ㈤房屋维修工程的分类 1.小修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.翻修工程 5.综合维修工程