2010年上半年东莞楼市总结及展望.pptVIP

2010年4月“国十条”政策效果立竿见影，东莞楼市成交大幅萎缩四成，由于自09年以来楼市供应趋势减少，今年上半年市场整体仍处于“适度供应偏紧”状态。 2010年上半年东莞房价上涨之势已基本停止，由于今年宏观经济环境及开发商资金环境优于08年，开发商普遍力挺房价降价意愿较小，多数楼盘以5%以内的小幅促销为主，个别楼盘降价较明显，部分楼盘房价仍稳中有升，最终导致上半年房价波动较小，整体以平稳为主。 2010年上半年东莞楼市成交向优势资源集中，“优地段、优资源、高品牌”的高端物业成交较突出，一定程度支撑并拉高全市整体房价。 2010年4月房产政策成为东莞楼市供求关系分水岭, 楼市从“供不应求”转向“供求平衡”，随着下半年供应量的加大，东莞楼市将出现一定程度“供过于求”，楼市消化压力开始积累，房价遭遇下行压力，基于东莞房地产发展长期健康稳定的特性，房价调整空间有限。 2010年上半年住宅市场小结 量缩价稳 成交向优势资源集中 2010年下半年东莞楼市展望 宏观经济展望 下半年偏紧政策存在“适度放松”可能性 下半年存在经济下行风险 固定投资持续下滑 出口形势不容乐观 楼市、车市、股市低迷 下半年偏紧政策存在“适度放松”可能性 温家宝总理多次强调今年中国经济“两难问题增多”，中央高层对当前经济表示严重担忧与高度重视，政策或将面临调整。 6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导,以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。 6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，并且征求民间研究机构意见，这些民间研究机构的核心观点都被录成VCR，将直接递交中央有关领导,以此更真实地了解目前政策对房地产市场带来的影响，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。 7月10日，深圳地区唯一被征求意见的民间机构－房地内参，对中央调控提出的建议是尽快取消“双限双认”。负责人表态：‘双限双认’同时执行将所有有条件有需要买房的人都排除在外、而没有被排除的却没有条件购房。如果严格执行该政策超过一年，与金融关系更密切的一、二线城市的住宅房价将可能出现超过30%的降幅，影响极为深远。 “双限双认”对经济将造成较大的误伤，相当于商品住宅市场按了“暂停键”，只能作为阶段性政策，一定要取消。” 7月11日住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社会院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹分析说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。 上海多家银行对于第三套房贷的发放也已经悄悄松动。对于最受关注的二套房贷认定，各家银行也开始“适度宽松”； 深圳部分银行：对于第三套房贷，只要首付不低于5成，即可放行。北京部分银行：第三套房按首付不低于5成、利率不低于基准利率1.1倍的政策执行。 各方反应 2010下半年东莞住宅新增供应面积=09年新开工但未售面积196万平方米*上市率90%+2010年全年新开工且上市面积295*2（暂且预测下半年开工量和上半年一样）*上市率30%=196*90%+295*2*30%=353万平方米 加上截至2010年上半年约440万平方米存量，下半年市场可售总量为新增+存货，即353+440=793万平方米。如按上半年东莞住宅月均30万平方米销售速度推算，下半年市场供应将充足。 下半年可售总量或达800万平方米，供应充足 楼市供应量 价格展望 下半年东莞房价或将“稳中小幅回落” 从图中180天均线可看出，2010年3月后，东莞房价停止上涨势头，开始走向平稳。30天均线和90天均线均处于下行轨道，短期内180天均线将不可避免小幅下行。 当前东莞楼市成交量虽稳中有升，但整体仍处于低水平，第三季度价格促销仍会持续，预计下半年整体房价或将“稳中小幅回落” 2010年下半年东莞楼市展望小结：关键看下半年政策走向 下半年宏观经济存在回落风险，中央高层表示高度重视和严重担忧，下半年偏紧的宏观政策存在适度宽松的可能性，这意味着下半年楼市发展存在变数。 基于09年较高的楼市预期，2010年下半年楼市供应量较大，市场整体可售量充足，如在政策维持紧缩的前提下，下半年楼市竞争将日趋激烈，价格面临较大的下行压力。 报告结束 市区历年上半年供求价 “供求双降”，但形势明显好于08年同期 供应量：上半年新增供应仅57.8万平方米，创07年以来同期最低。 销售 量：同比09年萎缩达47%，但与08年同期仍然持平。 销售额：上半年全市住宅签约金额 约50.3亿元，虽同比萎缩三成，但仍然远高于08年