房价过高对中国经济发展的影响及平抑对策(论文).docVIP

房价过高对中国经济发展的影响及平抑对策 房价过高对中国经济发展的影响及平抑对策 [摘 要] 我国当前房价持续上涨，已大大超出消费者和社会可承受的合理范围，首先分析了中国房地产的发展历程、房价的上涨历程以及房价上涨原因，然后分析了房价过高对城市居民生活经济发展社会稳定等方面带来的不利影响，最后有针对性地提出平抑房价的对策。 [关键词] 房地产；价格；土地；供求；措施 1 中国房地产的现状 改革开放以来，中国的经济水平不断提高，政府因素、土地的独特性，物价上涨以及房地产开发性的刻意炒作成为中国城市房价居高不下的主要因素。其中政府因素，土地的独特性以及开发商的可以炒作是影响房价的最重要因素。现在的中国并没有达到“居者有其屋”的客观需求，只是让少部分人拥有的房子，大部分想买却买不起房子。这种情况的出现，不仅影响了中国经济的持续发展，制约了中国构建和谐社会及经济体制改革的进程。 2 中国房地产的发展历程 2.1初步阶段（1978至1991年） 1979年的经济体制改革以及1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。而后1986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，并于1988年4月《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让，使得住房制度改革正式启动。但1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至，1991年海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中，从此中国真正意义上走上了市场化的发展之路。 2.2非理性炒作与调整阶段（1992至1998年） 1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮，在92年到93年期间房地产被疯狂炒作，在93年到97年亚洲爆发金融危机，房地产呈现负增长，政府为了挽救房地产开始在这段时期内进行调整。 2.3第一次飞速发展（1998至2003年） 在经过政府大力调整以及亚洲金融危机的消退，宏观经济稳定发展，房地产泡沫已得到控制，房地产市场明显转暖，尤其在北京申奥成功以及中国正式加入WTO，这段时期中国房地产市场进入新一轮的发展时期。 2.4调控整合阶段（2004至2006年） 在第一次飞速发展中出现了大量恶意炒作房地产的商人，“地王”现象大面积爆发，政府为了稳定住房价，开始进行调控整合，制止了房价的疯狂上涨。 2.5第二次飞速发展（2006年至现在） 随着“国六条”以及金融业的开放，外资热钱的涌入，房价一路飙升，一直持续到现在，还可能延续到未来。 3 房价上涨的原因 3.1需求方面 正是巨大而不断增长的需求，拉高了房地产价格。需求=需要+支付能力。回想80年代及以前，城市人均住房不足5平方米，但没有支付能力不能构成需求。现在经济发展了，人们收入提高了，有了支付能力。此外，大学生毕业要留城，独生子女的家长倾其所有帮助子女买房；农民工进城不少成了气候，从原来赚了钱回老家盖房变为在城里买房。这些都使潜在的需要转化为真实的需求。 3.2建筑成本 随着土地征用及拆迁的费用上涨，建筑原料价格及人力成本费用的上升以及房地产开发税费增加，最终直接影响到建筑的成本增加。 3.3投资因素 由于升价空间大对投资者利益促进大，使各种投资者往房地产投资使单纯的自住房商品化，开始具有了投资价值和投机功能。投资品市场的波动规律就是“追涨杀跌”而当前房价正是居高不下之时，一部分人在上涨的心理的预期下把房屋当作投资品来投资，也加剧了住房的需求。 3.4政策因素 房地产作为国民经济的支柱和国家财政收入的重要来源，关系着很多行业的发展和国民经济，当房价处于居高状态时，会出台政策抑制。然而房价上涨，政府的土地管理局会首先获利，因为通过土地竞标，价高者获得土地，抬高了地皮原始价。 4 房价高涨的影响 4.1加剧金融风险的聚集　　　 房价持续上涨导致高房价，使居民购房不得不依赖银行金融支持。个人住房按揭贷款的增加使整个银行体系的风险也在累积，首先，个人家庭住房贷款者，即使无力偿还贷款，银行也无权拍卖房产抵债，使房贷存在隐性呆坏帐风险；一旦高房价泡沫破灭，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。 4.2导致居民消费支出减少 房价上涨过快在带动住房消费和家居类商品消费的同时，在一定程度上却抑制了其他消费。从目前我国房价与居民收入水平的对比看，总房价是普通家庭年收入的１１倍多，远高于世界银行认可的３－６倍合理区间，房价与家庭收入之比大大超出了正常区间，购买住房已经远远超出了中低收人家庭的经济承受能力。很多家庭为了积累起买房子的首付资金，不得不缩减其他必要生活资料消费支出或依靠银行贷款，使许多家庭背上了沉重的债务包袱，成为抑制家庭当期消费和长期消费