薪客车站金帝豪庭旁地块项目定位报告.docVIP

1．项目自身分析 1.1项目地块情况 序号 项目 内 容 1 名称 金帝豪庭（暂名） 2 发展商 六盘水泰丰房地产开发有限公司毕节分公司 3 地理位置 毕节市城东新区新客车站旁 4 暂定规划 占地9710㎡，总建筑87380㎡，住宅64280㎡ 商业13900㎡，地下车库9200㎡ 5 用地性质 住宅（含商业）用地 6 容积率 9．0 7 地块情况 东面：为今后新客车站进站出站通道 南面：小区环形道路之一，附近将建部分住宅 西面：正对新客车站，出口为环东路 北面：紧邻双树村山地 1.2区域界定说明 关于区域市场界定方法，以往典石的做法是考虑房地产需求的区域性和市场竞争的区域性，根据项目所在地理位置，选定以项目位置为中心一定范围内的区域为该项目的区域市场；在分析样本方面主要选择区域市场内具有相同类型产品的房地产在售项目。在界定本案区域市场时，由于新客站片区目前除本项目外还无其他高层或者小高层项目，再加上目前毕节城区面积相对来说不大，本项目的很多竞争来自于老城区和城东新区的新市政府片区，未来的竞争对手还会来自于城南新区和望湖片区，因此界定本案所属区域市场的范围是整个毕节市区。 1.3 SWOT矩阵 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1：交通枢纽，交通便利 S2：周边配套丰富齐全 S3：在新城区板块来讲，地段有一定优越性 S4：项目靠山，闹中取静，有一定的自然条件 S5：靠近客车站，将来周边发展更快速 S6:产品设计高档，容易树立较高品质形象 W1：地块面积受限制，密度较大， 容积率较高 W2：项目商业部分与居住部分有 一定冲突 W3：近邻新客车站，容易形成一 定的干扰作用 W4：项目周边环境目前尚待改善 W5:区域一些中低品质楼盘，对于提升区域形象有一定障碍 Opportunity机会分析 Threat威胁分析 O1：毕节目前正处在一个城市开发建设的大时代 O2：毕节市政府、毕节新客车站双重核 动力带动整个城东新区的快速发展 O3：新客车站片区目前还没有一个相对 较高品质的楼盘和高层建筑 O4：老城区与新城区的板块营销之争，为本项目创造机会 T1：毕节房地产市场整体供应量大，市场竞争日趋激烈 T2：临近的几个新区大量开发时代到来，会将毕节购房者的住房标准提升到更高一级别的层次上来 T3：整体房价虽在上涨，但涨幅速度已明显减缓 T4：不可预见的宏观调控时时存在 1.4物业优及劣势分析 1.4.1 Strength（优势分析） S1：交通枢纽，交通便利 项目区域地处毕节市城区主干道麻园路与环东路交汇处，目前有2、6路公交经过本区域，并有毕节市新客车站作为支撑，交通十分便利。 根据我们的调研结果，影响毕节购房者作出购买决策的重要因素排名，交通占了29%，排名在第一位。 这些利好消息将会给本项目带来一个重要的卖点，同时也会是项目能够卖一个相对较高的价位的一个重要支撑点。 同时，由于项目地处于毕节新客车站旁，毕节新客车站将会成为毕节的一个长途客车站。是毕节与贵阳、遵义、六盘水、四川、云南等各大城市或身份的重要对外交流窗口。该客车站建成投入使用后，每天都会有大量的流动人口出现在此区域，这些人群里面的生意人、在外面成功发展的返乡者等，都会为本项目带来一定数量的购房支持。 S2：周边配套丰富齐全 由于经过两年左右的开发建设，项目区域已经形成了较为成熟的配套，基本上能，满足项目周边地区居民的工作、经营、生活需要。 项目区域配套表 餐饮 周边餐饮、小吃店比较齐全，如湘里乡亲、老段酒楼等 超市 百汇超市及若干小便利店 菜场 麻园综合农贸市场 浴室 怡景池 银行 建设银行、信用社、邮政 学校 弘宗幼儿园、十小、二中、十二中、毕节学院 医院 毕节仁济医院 通信 中国移动毕节分公司 政府 国税、社保局 娱乐 阳光娱乐KTV 装饰 诚信家居装饰广场、奇创装饰材料超市 宾馆 新友联宾馆、招待所若干 加油站 麻园加油站 从表上看，项目周边的吃、住、购物、洗浴、存蓄、通信、医疗、家装等生活配套设施都很齐备，项目周边的教育配套从幼儿园、小学、中学、大学都有，毕节市的各大政府部门都在附近，不但配套设计比较好，而且企事业单位人员在本项目买房了以后，办事、工作都比较便利。这必将成为购房者做出最终的购买本项目决策的重要促进因素之一。 S3：在新城区板块来讲，地段有一定优越性 城东新区主要分成两个部分，第一个部分为毕节市市政府片区，第二部分为新客车站片区。 市政府片区是一个新开发的片区，其生活配套等目前几乎为零。即使有公务员小区来进行人气带动，但是从其他城市这样的先例来看，公务员购此种单位优惠房多数是出于投资目的来考虑的，因此一段时间以内，这个区域的入住率都不会很高。从房开商角度来说，虽然