奥林匹克花价格策略的制定.doc

奥 奥林匹克花园价格策略的制定 目录： 宏观政策分析 定价思路 定价原则 项目对比分析 项目价格策略建议 项目初步价格表的完成 宏观政策分析 一、全国房地产市场2009年1-6月份运行状况 2009年二季度，楼市回暖拉动经济企稳回升，上市房企投资和拿地意愿明显升温，万科、保利、万通等大地产商屡现大手笔运作，纷纷增加土地储备和新开工面积。业内专家指出，具有多元化股权背景的上市房企在今年二季度纷纷介入土地市场，主要是看好中国经济复苏，并认为楼市回暖将得以延续。 住房城乡建设部有关负责人表示，上半年房地产市场稳步回升主要表现在三个方面，首先是住房交易活跃，部分城市成交量成倍增长。上半年全国新建商品住房销售3.15亿平方米，同比增长33.4％，增幅比今年一季度提高24.7个百分点。 表现之二，房地产开发投资增幅逐步回升。上半年，全国房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9％；增幅比一季度提高5.8个百分点。 表现之三，住房价格同比降幅减缓，月环比持续上涨。2009年6月，70个大中城市新建商品住房价格月环比上涨0.8％，涨幅比上月提高0.1个百分点。 这已是连续4个月环比上涨，且呈加速趋势。需要注意的是，进入二季度以来，东部一些大城市的新建商品住房和二手住房的成交价格上涨较快。” 业内专家指出，宽松的货币政策将持续，在基建投资和房地产投资的双轮驱动下，三四季度经济增速将继续复苏，实现U型的转化。 二、阜新市房地产市场状况： 与全国其它省市相比，市房地产市场具有众多有利因素。阜新房地产市场并不像深圳、上海等一线城市那样存在较大的泡沫，开发量稳步增长，商品房的价格稳中有升，投资空间很大。市正处在城市扩张发展期，土地供应相对比较充足，房屋的刚性需求相对比较稳定，也是我市房地产市场健康发展的体现。??? 与全国人均住房面积为28平方米，省人均住房面积为23平方米相比，市人均住房面积仅为18.25平方米，还存在一定差距。此外，市经济转型已取得初步成效，经济进入快速发展时期，居民可支配收入持续稳定增长，住房购买力明显提高，市场空间巨大，城市化进程加快，未来几年平均每年城市人口将增长1万人，住房需求将稳步增长，因此，市房地产还有一定的发展空间。??? 阜新市2008年商品房实际销售72.5万平方米，比去年上涨11.5%，商品房销售额13.8亿元。同时，市商品房价格一直没有大幅上涨现象，处于平稳并小幅攀升的态势。2008年城区商品住宅平均价格为2146元/平方米，最高价格为3800元/平方米，商业网点平均价格为4000元/平方米，最高价格为18000元/平方米，市的商品房住房价格在全省仍处于较低水平，仍然有非常大的上涨空间。A）交通状况（B） 市政配套（C）物业管理（D） 优势户型（E）区内配套（F） 规划特色（G）景观绿化（H） 楼体格调（I）通盘体量（J） 项目对比分析 选取目前阜新市三个现房高层项目： 楼盘名称 银通国际花园 鑫维金座 新华丽都 奥林匹克花园 中心距离（A） 7.5 9 7 7 交通状况（B） 7.5 8 7.5 7.5 市政配套（C） 7.5 8 7.5 8 物业管理（D） 7 7 7 7（建议招标） 优势户型（E） 6.5 7 6.5 7 区内配套（F） 6.5 5.5 6.5 6.5 规划特色（G） 7 6.5 7 7.5 景观绿化（H） 7 6 7 7 楼体格调（I） 8 8 8 8 通盘体量（J） 7 6 7 7 权重总计 71.5 71 71 72.5 目前均价 3580 3630 3600 X 权重比率 0.0200 0.0196 0.0197 0.0197 经比率核算X=3680.2 均价校正: 考虑到目前房地产市场宏观调控的影响、竞争性项目已经存在的价格过高所带来的阻力弊端，结合目前我项目存在的各种阻力及整盘推进策略并顺行“低开高走”价格策略因此: 奥林匹克花园项目整体初步均价建议:3630元/平米 目前住宅楼总建筑面积102680×3630 一期项目住宅楼销售总额(不含商铺、地下车库)约为：372728400元左右；概算约为3.727亿RMB; 一号楼住宅面积为：30120平米 一号楼建议销售均价：3600元/平米左右 一号楼总销售额为：1 RMB 三号楼高层住宅面积：22562平米 三号楼高层销售均价建议：3650元/平米左右 三号楼住宅面积销售总额： 8235.1300万 RMB 四号楼住宅面积为：7224平米 四号楼销售均价建议：3750元/平米