世博区域住宅调研的报告样本.docVIP

上海世博区域住宅调查与分析报告 研究背景： 众所周知，2010年5月上海将举办第41届世界博览会，从2002年世博成功这8以来，世博园区的周围配套设施已经有了很大的变化。上海素有“3年大变样”的称号，因此这７年来，浦东的发展也是翻天覆地的。虽然在去年从美国刮来的金融风暴使得很多房地产业出现了危机，但是对于世博园区这一块，众多的投资者却丝毫没有减少投资的热情。当开始进入世博会倒计时的时候，世博园区的住宅发展也会有很大的提升。那么究竟世博园区现在情况变成了什么样呢？于是我们小组开始对其展开了一番调研。考虑到世博园区建设已经有７年之久，所以我们小组着重将重点放在次新房（5~10年房龄）的住宅上，同时由于开发商的太热情和前几年火热的房产市场，也出现了许多新房（0~5年房龄），因此我们这次就新房高层、次新房高层、次新房小高层作为着眼点进行研究。 估价小组人员介绍以及分工申明： 小组成员 学号 具体工作 数据整合、计算、结果分析、总结 特定区域新房（0~5年）高层的可比实例搜集与总体介绍 对比区域新房（0~5年）高层的可比实例搜集与总体介绍 特定区域次新房（5~10年）高层的可比实例搜集与总体介绍 对比区域次新房（5~10年）高层的可比实例搜集与总体介绍 特定区域次新房（5~10年）小高层的可比实例搜集与总体介绍 对比区域次新房（5~10年）小高层的可比实例搜集与总体介绍 注：由于后来在调研过程中发现问题，因此对分工进行了调整，最终的分工如下，特此申明。 调研区域选择： 特定区域： 世博园区由于规划的区域由于被黄浦江横穿，所以被分为世博园区东部和西部。我们小组觉得既然世博园区在浦东的地方比较大，而且这几年浦东发展得也特别的迅速，所以我们小组将特定区域定在世博园区东部。 对比区域： 我们小组将特定区域定在世博园区的浦东部分，所以也要在浦东区域找对比区域，考虑到世博园区有多条轨道交通会经过，而且又临近黄浦江，因此我们小组选择了罗山路—张扬路—东方路—黄浦江，这样一块区域作为对比区域。 区域总体介绍： 世博东部区域： 正所谓百年看外滩，十年看浦东，浦东的开发开放一直是中国改革开放的一历史标杆。而自从上海成功获得2010年世博会申办的那一历史时刻起，世博会就始终是上海市民乃至全国人民共同关心的一件大事。同时世博效应开始逐步走向各行各业。沿着上海城区黄浦江两岸进行　　根据规划，经过筹办期间的建设和会后的再次开发，世博会场址区域将建成以国际贸易为主，辅以会议展览、文化交流、旅游休闲等多项功能的标志性中心城区。—张扬路—东方路—黄浦江”区域： 过去，上海有句的老话：“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。而今，这句话已经被浦东的飞速发展冲刷得几乎要无影无踪了。—张扬路—东方路—黄浦江”处于源深洋泾板块，改板块位于陆家嘴商务区和世纪公园这个天然氧吧之间，地理位置十分优越，而即将开通的轨道6号线也将从板块内经过，因此板块后市十分被看好，板块内新盘比较密集，这一板块也成为购房者关注的热点区域。由于整体开发的时间较早，源深洋泾到今天已经发展成为一个成熟的高尚居住区，各种生活配套都很完善，方差为，标准差为S，样本数量为n，选定显著性水平a=0.05，得Za＝1.96。 两种情况： （1）Ho：μ1=μ2；（2）H1：μ1≠μ2 采用的公式： 判别标准：（1）当－Za Z Za时，接受Ho （2）当Z=Za或Z=－Za时，接受H1 2、可比实例调整公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 （注明：（1）由于所搜集的可比实例均为正常交易，无需修正； （2）假设交易实例的挂牌价格就是交易价格，所以交易日期与估价日期相近，因此交易日期也无需调整。） 可比实例调整比例说明： 1、各调整因素评分标准： （1）交通：较好为110分；一般为100分；较差为90分； （2）繁华度：较好为110分；一般为100分；较差为90分； （3）房型：五室四厅为130分；五室三厅为125分；五室二厅为120分；四室三厅115分；四室二厅为110；三室二厅为100分；二室二厅为90分；二室一厅为85分；一室二厅为85分；一室一厅为80分； （4）所在楼层（高层）：20~30层为120分；15~19层为110分；12~14层为100分；9~11层为90分；1~8层为80分； （5）所在楼层（小高层）：12层为120分；11层为110分；10层为100分；7~9层为90分；1~8层为80分； （6）总层数（高层）：25~30层为110分；19~24层为100分；13~18层为90分； （7）总层数（小高层）：11~12层为110分；9~10层