商品房认购书的性质效力及违约责任的认定.docVIP

【审判研究】商品房认购书的性质、效力及违约责任的认定 ?原告（上诉人）：陈某??? 被告（被上诉人）：Ａ房地产开发公司??? ２００２年５月３０日，原告与被告签订了一份《商品房认购书》，约定原告向被告购买其开发的“Ｘ花园”南楼一层的Ｇ店面，单价为每平方米１６９００元，面积８６．１５平方米。认购书签订后，原告于２００２年后半年先后分５次交纳了５０％的房款合计７２５９３５元。２００３年３月，Ａ房地产公司取得了“Ｘ花园”全部住宅、商场的商品房预售许可证。２００３年４月，原告要求签订该店面的商品房购销合同，但被告收取了原告认购书及收款收据后，以原告无法按其总经理李某要求交回一封信为由，未与原告签订该店面的商品房购销合同。２００３年５月被告以每平方米２３０８１元将讼争店面卖给第三人朱某。原告得知后，要求被告返还其所交纳的购房款并赔偿经济损失。２００３年７月，被告先后二次退还原告部分购房款，尚欠５８５９３５元。２００３年１０月，原告提起诉讼。［审判］??? 一审法院经审理认为：由于原、被告于２００２年５月签订认购协议书时，被告尚未取得讼争房产的预售许可证，被告无权出售该房屋，故认购协议书无效。依照《民法通则》第１０６条第１款、《合同法》第５２条第５款、《城市房地产管理法》第４４条第１款第４项之规定，合同无效的主要过错责任在于被告，故原告要求被告赔偿其该部分的利息损失可予以支持，但原告要求被告赔偿可得利润损失及利息没有依据，不予支持。??? 一审宣判后，原告不服提起上诉。二审法院经审理认为：原、被告在平等自愿的基础上，经过协商所签订的认购书，是双方真实的意思表示，未违反法律规定，应认定有效。被告在原告完全履约的情况下，擅自将讼争店面售给第三人，牟取高额利润，是违约行为；２００３年４月原告要求签订商品房购销合同时，被告不仅未能如实地告知原告事实真相，还在收回原告持有的认购书和收款收据后，以其未能交回一封信为借口不签商品房购销合同，显然违背诚实信用原则；被告辩称其转售讼争店面时已取得原告的同意，无任何事实依据，其以两份原告均未签字的商品房购销合同主张原告已将店面换购成住宅，没有事实和法律依据，不予采信。故判决被告将其转售讼争店面所获得的５３２４９３．１５元，扣除其应交纳的税费后，赔偿原告因此而受到的损失４９３２２１．７８元。??? 二审判决后，被告申请再审。再审法院审理认为：原、被告双方签订的认购协议书是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，原判认定该认购书有效是正确的。被告违背诚实信用原则，将原告认购的房屋转售第三人，造成原告无法实现签订商品房购销合同的目的，被告已构成缔约过失，对原告所遭受的信赖利益损失应以其实际交付的７２５９３５元占总房款的比例乘以４９３２２１．７８元计算。［案件评析］??? 一直以来，对于认购书的性质及效力，由于现行法律没有规定，学界和实务界都存在不同的观点，由此引发了不少纠纷。本案经历了一审、二审和再审，既是关于认购书性质与效力的典型案例，也是社会主义法治理念指导审判实践的具体体现。本案归纳起来，争议的焦点在于：如何正确认定认购协议书的性质及效力；认购书的签订是否必须以开发商持有商品房预售许可证为条件；如何界定认购书的违约责任。??? （一）认购书的性质及其法律效力分析??? 目前理论与实务界对认购书的性质和法律效力的争议可归纳为以下四种观点：（１）认购书为正式的预售合同；（２）认购书为预约合同；（３）认购书实为意向书； （４）认购书实为从合同。??? 在本案中，原告与被告签订的《商品房认购书》（以下简称认购书）是为了设立商品房买卖法律关系而签订的协议，符合《合同法》第２条关于合同定义的规定，故是独立合同。原、被告签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立正式预售合同，故其并非正式的商品房预售合同。基于上述分析，笔者认为认购书属于预约合同。本案一审、二审和再审中虽然对认购书的效力认定不一致，但都认为其是一独立合同，这种观点无疑是值得肯定的。如若法院认定其为意向书或从合同，那么该认购书则对双方没有约束力，即双方当事人可以任意违反原先承诺。这样以来，不但有违诚实信用原则，也不利于保护守约当事人一方的合法权益。尤其是目前房地产市场处于卖方市场，开发商处于明显的强势，如果在开发商违约的情况下，再认定认购书对双方没有约束力，那么对弱势的购房者而言是以形式上的平等掩盖了事实上的不平等，也是不符合公平正义、司法为民的社会主义法治理念的。??? 当然，在特殊情况下认购书也可以起到预售合同的法律效果。最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下简称《解释》）第５条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第１６条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且