第11章房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税讲述.pptVIP

* 一、房产税的概念　　 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。　　 二、房产税的特点　　1.房产税属于财产税中的个别财产税　　2.征税范围限于城镇的经营性房屋　　3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法（从价、从租） 房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产，学习，工作，娱乐，居住或储藏物资的场所 第一节 房产税 √ × × 重庆 上海 在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定上海市及外省市居民家庭只能在上海市新购一套商品住房（含二手存量住房），违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。 关于房产税方面，《意见》也强调，要加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%%；超过1倍的，预征率为5%%。 各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。 三种情形需要缴纳房产税：1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。 2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍以上的住房。 3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。 免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。 不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。 重庆市政府、上海市政府先后明确将于2011年1月28日起正式试点对居民自有住房开征房产税。 【多选】根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应该缴纳房产税的有（ ）。 A.某宾馆的围墙 B.某宾馆的室外游泳池 C.某企业的办公楼 D.某房地产公司出租的写字楼 答案：CD （一）纳税人　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：　　1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。　　2.产权出典的，由承典人纳税。　 3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。　　5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。　　自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产开始征收房产税。 三、房产税法基本内容 （二）征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。 房地产开发企业建造的商品房，出售前不征；出售前已使用出租出借要征。 （三）税收优惠 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产; 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产; 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产; 4.个人所有非营业用的房产; 5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。 6.经财政部批准的其他房产。 （四）房产税税率　 1.从价计税：1.2% 对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。　　所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：　　（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。　　（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。　　（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。　 2.从租计税：12% （对个人居住用房出租仍用于居住的，房产税暂减按4%的税率征收）。 对用于出租房屋，以房产租金收入作为计税依据。 四、