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XXXX酒店改造工程 项目建议书 总论 项目名称：XXX酒店改造工程 项目建设单位概况 名称：XXX有限公司 注册地址：XXXX 法定代表人：XXX 项目概况 建设地点：XXXXX 建设内容： （1）装修工程 XX酒店总面积16349平方米，酒店共160间客房，其中包括标准间130间，豪华单人间12间，行政单间12间，行政套房4间，豪华套房2间。 盐疗SPA馆 包含盐疗SPA贵宾房、盐雾蒸汽室、盐粉理疗室、矿物盐温疗理室、矿物盐疗理桑拿浴、盐水温疗池、矿物盐泥疗理工作坊、温疗暖睡床、盐浮声纳沉睡池、盐水漂浮按摩护理室、矿物盐温疗敷体护理室及热带雨林花淋浴冲淋系统等。 3、投资估算 （1）投资估算依据 A、本项目总体规划方案。 B、本项目各工程预决算书。 （2）建设投资估算 经测算，本项目建设投资为5200万元，本次需投入5306.92万元，其中建设投资静态部份5200万元，建设投资动态部份106.92万元，具体构成详见附表1-1。 装修工程投资2600万元 B、中央空调系统投资800万元 C、消防系统投资760万元 D、配套设施设备投资1040万元 E、建设期利息106.92万元 是指建设期内因贷款而产生的贷款利息。本项目拟申请银行贷款3600万元，贷款利率为5.94%，贷款期限3年，建设期贷款利息总额为106.92万元。 流动资金估算 根据本项目具体特点，流动资金按建设投资的2%确定，取整为100万元。 项目总投资 项目总投资5406.92万元，主要构成为： 建设投资 其中：静态部份5200万元 动态部份106.92万元 流动资金100万元 资金使用计划 本项目计划工期为六个月，即2010年1月至2010年6月，资金使用计划为 2010年1-6月 2010年7月至2011年6月 建设投资（不含建设期利息） 4940万元 260万元 建设期利息 106.92万元 流动资金 100万元 合计：5406.92万元 资金使用计划详见附表2。 资金来源 本项目总投资为5406.92万元，具体来源如下： A、自筹资金1806.92万元，占项目总投资的33%； B、申请银行贷款3600万元，占总投资的67%，银行贷款利率5.94%，贷款期限3年。 5、财务评价 A、财务评价基础数据与参数选取 （1）计算期 本项目计算期定为11年，其中建设期按1年测算，营运期10年，主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。 （2）财务基准收益率（Ic） 基准收益率参照银行贷款利息5.94%，加风险收益率确定，本项目确定为8%。 （3）平均房价 根据目前实际开房房间数和房间价格取得。 （4）税费率 本项目各种税费率如下： 税费项目 计税依据 税费率 营业税 以营业收入为基数 5% 城市维护建设税 以营业税为基数 7% 教育费附加 以营业税为基数 3% 所得税 以利润总额为基数 15% 营业收入和营业税金及附加测算 、营业收入测算（详见附表3） 本项目是根据市场分析和死海目前经营情况进行分析的，营业收入包括盐疗酒店客房收入和盐疗服务收入，暂未考虑其他收入及对死海门票其他收益的影响，具体测算详见附表3。在运营期年均收入为2199.92万元。 具体测算如下： 客房收入运营期年均收入1681.92万元，本项目可用房每日160间，运营期入住率为60%，即日均开房数为96间，年开房总数3.5万间。 本项目房间主要为标准间和豪单共计142间占89%，房价为平时480元，周末及黄金周房价为680元，考虑到团队及协议单位的折扣价及单人价、行政套房价格影响，将平均房价定为480元。（详见附表3-1） 盐疗收入运营期年均收入438万元，本项目预计日均消费人次为100人次，年均消费人次3.65人次，平均消费价格为120元/人次。（详见附表3-2） ②、 营业税金及附加 本项目应缴纳营业税，税率为5%，城市维护建设税、教育费附加分别为7%、3%，具体测算详见附表3。 成本费用估算 成本费用估算详见附表4、附表3-1、附表3-2，具体估算为： 、营业成本估算 营业期第一年客房营业成本按房费收入的6%测算，随管理规范及管理水平的提高，逐渐降至5%。 营业期内盐疗服务成本按盐疗收入的2%测算。 ②、人员工资及水电费 人员工资及水电费按营业收入的5%测算。 、广告及业务推广 广告及业务推广按营业收入的2%测算。 、维修费 维修费按折旧费的15%测算。 、管理费用 营业期各年管理费用按营业收入的1%测算。 、折旧及摊销估算 本项目分类折旧及摊销，按直线法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限详见附表4-1。