武漢华侨城营销代理提案.pptVIP

现有市场政策下，伟业判断市场价格将走低！ 修正因素2-政策预期 华侨城品牌在武汉的唤醒还需要一段时间积累！ 修正因素3-品牌价值 产品类别 基准价格 修正因素1 -4% 修正因素2 -10% 修正因素3 -6% 建议均价 住宅 13800 元/m2 13248 元/m2 12420 元/m2 12972 元/m2 12000-13000 元/m2之间 别墅 32407 元/m2 31111 元/m2 29166 元/m2 30463 元/m2 30000 元/m2左右 本项目一期建议销售价 住宅：12000-13000元/m2之间 别墅：联排20000-25000元/m2之间 双拼25000-30000元/m2之间 独栋30000-35000元/m2之间 本案价格定位 原则思考： 顺应政策预判 中小面积先行 大面积留后 首期高低搭配 中小面积快跑 大面积产品启动 资源产品殿后 高：造势，树立标杆，针对外地投资客户 低：跑量促平均，针对外地和本地客户 以最易快速兑现和满足客户需求的产品为主流推进，针对刚需首改的客户 利用项目前期的销售成果，，主攻外地实力投资和本地复苏客户群 市场回暖：提升项目下期形象 市场冰冻：抵御风险，快速回款 推盘策略： 10月 11.9 11月 12月 12.1 2月 3月 4月 二期 三期 四期 一期 2011年具体推盘及回款测算： 期数 产品 总建筑面积（平米） 推出体量 （平米） 年内销 售体量 （平米） 均价 （元/平米） 总销金额 （亿元） 年内总 销金额 （亿元） 一期 127平米户型 15288 10701 （70%） 9096 （85%） 13000 1.1 10.28 叠拼联排别墅 22976 11488 （50%） 9764 （85%） 28000 2.73 二期 88、90、102平米户型 72962 58369 （80%） 49614 （85%） 13000 6.45 2011年内实现总销金额约10.28亿元 * * * * * * 一期使命再思考 热销 口碑 提升空间 方向一、以空间换时间 1、价格远超周边 2、长销售周期 3、追求最高额利润 方向二、以时间换空间 1、价格略超周边 2、缩短销售周期 3、追求回款速度及提升空间 七大策略原则 六大分策略解析 华侨城 一期 产品 核心优势再优化 打亮附加造差异 湖景 独享华侨城 一卡通天下 精装修 教育 核心优势再优化一 增强品牌识别 母品牌延续性 积累品牌追随者 有市场传播基础 有社会美誉度 纯水岸 效能比高 核心优势再优化二 被共享的 伪核心优势 核心优势再优化二 欢乐谷等品牌被共享，说明其并不足以成为我们的核心优势但其带来的生活形态却是我们独一无二的。 华侨城形象定位 国际级·亲水·活力之都 华侨城·纯水岸 项目形象借鉴案例——达令港 达令港是一个适合全家同游的亲水育乐港，娱乐设施非常多元，有购物中心、赌场、室内电子游乐场、IMAX电影院，还有水族馆、美食街与展览中心，也有数家大型饭店。在悉尼，如果要找一个大人小孩都可尽兴而归的地点，就是这儿了。在1980年代之前，一直是悉尼重要的对外港口，之后为了纪念欧洲移民至澳洲200年纪念，自1988年开始多阶段重整计画，目前仍有部份建设更新中，依然不减达令港令游客著迷的风采。  打亮附加造差异一 打亮附加造差异二 1、在总价一定范围内，设置菜单，列出中外各种装修风格； 2、在风格菜单下，设置分菜单，详细到室内每个部分颜色、品牌、材质的选择。 1、针对外地投资客户，便捷性； 2、提升项目品质与形象，拉升价格。 打亮附加造差异三 1、聘请外教，设置中、英、法等课程； 2、仅针对华侨城业主子女开放。 1、给予优惠政策，设黄冈中学分校 2、业主子女中考加10分 宣传针对客户 销售主抓客户 前期 全国高端促本地 中后期 本地 热销带外地 华侨城品牌追随者 垄断区域客户 1、在各地华侨城购置过房产的消费者 2、到过各地华侨城的消费者 3、熟知华侨城，有华侨城情节的消费者 1、区域首置首改客户 2、本地基础投资者 3、华侨城品牌外地追随投资者 外地对武汉项目品牌追随者 武汉华侨城品牌树立 本地追随客户 继续制造热度和口碑 1、外地实力投资客户 2、本地复苏客户 外地客户怎么来？ 前期 全国高端促本地 京沪深设立外展 主动联系北京华侨城老客户 华侨城老带新优惠 外地定期看房团造势 品牌追随者 B5公司 伟业武汉公司（海昌项目） 伟业支持 我爱我家 伟业其他分公司 B5公司（一手房超市） 伟业支持 成都 贵阳 海南 武汉 武汉 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 苏州 绍兴