淄博_周村育才路地块投资可行性分析报告2012.8.143页汇编.ppt

第一部分：项目本体分析 地块区位：周村城区西南，位置稍偏，周边教育资源优越 地块现状：地块已拆迁，较为规整，通达性较好 项目周边配套较为完善，尤其是教育资源优越 地块开发经济技术指标 第二部分：市场环境分析 第三部分：项目发展战略 项目核心价值提炼 项目档次定位 项目形象定位 第四部分：项目可行性分析 投资者 5% 35% 年轻人，作为婚房为主的首次置业者 区域职能导向 20% 方便子女上学、私营企业主、企业职员 优势资源导向 10% 其它区县客户 城市发展方向 5% 次要客群 35% 区域原住民、周边乡镇、个体商户 居住习惯导向 90% 主力客群 所占比例 目标客群 客群导向 所占比例 客群定位 品位、生活、品质的中端刚需客户 项目目标客群定位 主要客群定位：低总价的刚性置业者；为子女就学做准备的父母、投资者 项目产品定位 多层、小高层社区 部分沿街配套商业 会展中心 办公中心 多层、小高层（带院）住宅及社区商业的结合，社区在楼体外立面，景观规划做到创新、精致； 小面积、低总价迎合市场刚性需求； 户型设计以80-90平米两房的刚需户型为主，辅助90-110平米三房。总价范围在25-50万，主力总价控制在30-40万。 建议社区增加经济、实用的生活配套，增加产品附加值，提升居住档次，如引入太阳能集中利用系统、中央新风、除尘系统、社区运动设施等。 安装太阳能系统 项目为多层产品，安装太阳能产品成本相对较低，可集中安装太阳城热水系统，为社区居民供热水，同时可以安装太阳能路灯等，增添小区科技含量。 产品附加值建议 经济测算 可行性建议 附：周村区土地成交明细 财务核算中使用的基本数据（仅供参考）： 建筑面积：A地块按照最高1.5的容积率计算建筑面积61817.22㎡，其中商业8000㎡（售价按6500元/㎡计算）、住宅53817.22㎡ （售价按4500元/㎡计算） 。 建安成本：按照多层和小高层综合计算成本约1400元/㎡ 开发周期：从土地交付到项目开发完毕，A地块以2年计算 储藏室面积：建筑投影面积×可售50%=占地面积41211.48㎡×建筑密度25%×50%≈5000㎡，售价按1500元/㎡计算 地下车位数量：项目总户数约600套，规划车位配比0.7，实际销售配比按0.5计算，约300个，每个赢利2万元 项目土地成本按照地块起价、120万/亩、140万/亩、赢利临界点分别计算。 经济测算 投资收益 投资收益 A地块财务核算（按照地块起价101.3万/亩） A地块 地价101.3万/亩 总投入2.25亿元 贷款3000万元 单位成本约3655元 总销售额3.07亿元 净利润6128.8万元 投资回报率27.12% 元88 净利润 　 　 27.12% 投资回报率 元84 毛利润 225959942 总开发成本 307677490 总销售收入 利润率计算 　 7500000 元/㎡ 1500 ㎡× 5000 地下储藏室 　 6000000 元/个 20000 个× 300 地下车位 　元/㎡ 6500 ㎡× 8000 商业 　 242177490 元/㎡ 4500 ㎡× 53817.22 住宅 　 销售额 　 单价 　 建筑面积 产品类型 销售收入 元 225959942 = 　 　 　 投入成本共计 　　 10% 元 307677490 税费 　 6153549.8 　 2% 元 307677490 销售费用 　 9000000 年 2 0.15财务费用 　 3076774.9 　 1% 元 307677490 管理费用 　 6181722 元/㎡ 100 ㎡× 61817.22 室外工程费用 　元/㎡ 350 ㎡× 61817.22 配套及相关手续费 　元/㎡ 1400 ㎡× 61817.22 建安成本 　5 元/亩= 1012663 亩× 61.81722 土地成本 　 合计 　 单价 　 数量 费用明细 项目投资收益分析 A地块财务核算（按照地价120万/亩） 投资收益 A地块 地价120万/亩 总投入2.41亿元 贷款4000万元 单位成本约3891元 总销售额3.07亿元 净利润5035万元 投资回报率20.93% 元48 净利润 　 　 20.93% 投资回报率 元3 毛利润 240540595 总开发成本 307677490 总销售收入 利润率计算 　 7500000 元/㎡ 1500 ㎡× 5000 地下储藏室 　 6000000 元/个 20000 个× 300 地下车位 　元/㎡ 6500