物业管理 02 物业管理的理论基础.pptVIP

（一）项目管理理论概述 1．相关概念 2．项目管理的主要工作内容 3．项目管理的生命周期 项目管理 1．相关概念 为了在规定的时间、费用和性能参数下满足特定的目标而由个人或组织所进行的具有规定的开始时间和结束时间、相互协调的、独特的活动的集合。 项 目 指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。 2．项目管理的主要工作内容 1．明确项目组织形式 2．建立项目管理制度 3．设立合理高效的项目部 4．指定项目目标体系 5．实施项目 6．考核项目完成情况 项目管理主要工作内容 3．项目管理的生命周期 项目或阶段的正式接受并达到有序的结束 通过定期监控和测量进度，确定与计划存在的偏差，以便在必要时候采取纠正措施，从而保证项目目标的实现 项目的实施（设计、假设、生产等） 确定项目组织方法，制定基本预算和进度，为执行阶段准备 批准一个项目；建立目标，估计资源；组成项目组 收尾 控制 执行 计划 启动 （二）项目管理与物业管理 1．项目管理在物业管理中的可行性 2．物业服务企业采用项目管理的优势 3．物业项目管理的周期 4．物业项目管理方案的工作内容 目 录 退 出 物 业 管 理 Property Management 第二章 物业管理的理论基础 一、建筑物区分所有权理论 二、委托代理理论 目 录 四、项目管理理论 三、公共选择理论 （一）建筑物区分所有权概念的来源 一、建筑物区分所有权理论 （二）专有部分所有权 （三）共有部分共有权 （四）共同管理权 （一）建筑物区分所有权概念的来源 建筑物区分所有权是一个法学概念，以区分所有建筑物的权利来源、权利构成、行权规则和侵权处置为研究内容，是现代不动产物权理论的重要组成部分。 概 念 三元论：专有所有权 + 共有部分共有权 + 成员权 一元论：专有所有权 二元论：专有部分所有权+共有部分所有权 （二）专有部分所有权 1．专有部分的界定 2．权利和义务 专有部分所有权指的是业主对专有部分的享有占有、使用、受益和处分的权利。 专有部分的存在是建筑物区分所有权成立的基础。 概 念 1．专有部分的界定 壁 心 说 空 间 说 最后粉刷表层说 壁心和最后粉刷表层说 对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，在性质上与一般所有权并无不同。 权 利 2．权利和义务 所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。 义 务 （三）共有部分共有权 1．共有部分的界定 2．权利和义务 共有部分共有权指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。 概 念 共有部分 部分业主共有 全体业主共有 1．共有部分的界定 共有部分的性质：从属性、不可分割性 对共有部分具有使用权； 对共有部分具有收益权。 权 利 2．权利和义务 义 务 依共有部分的本来用途使用共有部分； 分担共同费用和负担。 （四）共同管理权 1．共同管理权的产生 2．共同管理权的特征 共同管理权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 概 念 3．权利和义务 作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务； 是建筑物区分所有权的内部权利。 1．共同管理权的产生 “建筑物构造、权利归属和行使上的不可分离关系” 是独立于专有所有权和共有部分共有权之外的权利； 是基于区分所有权人之间的共同关系而产生的权利； 具有从属性； 是一种永续性的权利。 2．共同管理权的特征 表决权 管理规约制定权 选举及接触管理者的权利 请求权 监督权和知情权 权 利 3．权利和义务 义 务 执行业主大会和业主委员会所做出的决议，遵守管理规约； 接受管理者管理； 支付共同管理费用。 （一）委托代理理论概述 二、委托代理理论 （二）物业管理中的委托代理关系 （三）物业管理中的委托代理关系 （四）物业管理中委托代理问题的解决 （一）委托代理理论概述 1．委托代理关系与委托代理问题 2．委托代理问题的典型表现 3．委托代理问题的解决 1．委托代理关系与委托代理问题 是指一个或多个行为主体根据一种明示或隐含的契约，指定、雇佣另一些行为主体为其服务，同时授予后者一定决策权利，并根据后者提供