中原_郑州益通九龙城大盘项目营销提案_页_.PPTVIP

益通置业农业路项目提案 香港中原（河南）房地产顾问有限公司 前期沟通回顾 区域属性： 边缘区域——地理位置的偏远，政策的忽视，铁路线的阻隔 老工业区——没落的老工业基地，工业基础良好，生活、教育配套完善，商业等第三产业滞后 宜居环境——居住氛围浓厚，环境幽静，适于居住 地势优势——郑州市西高东低的地势，决定了本区域不会出现东区雨季的积水 形象不佳——房地产发展滞后，居住环境有待改善 价值提升——西区改造的提出，交通改善，居住价值迅速提升 前景较好——政策的导向，规划的跟进，丰富的土地资源，宜居认知度的提升 前期沟通回顾 区域市场认知：供应量小、类型单一、价格 “谷底”、潜在供应大、发展方向不明 市场走势判读：规划推动、大盘集中、居住档次提升、稳定增长、办公物业发展空间小、商业气氛待培养 项目属性分析：大盘、地块位置分散、城中村改造 开发思路选择：同项目形象下多地块开发 地块开发基本价值判读 问题解析 大盘操作策略？ 项目总体目标？ 目标限定下的地块开发次序？ 符合目标的总体产品定位？ 标杆产品的选择？ 项目核心竞争力何在？ 产品形象如何树立？ 可行的销售推广节奏？ 大盘操作策略先行 大盘竞争战略 开发策略 大盘启动模式 大盘突破方向 自我中心化，一举奠定大盘的形象与气质 一开始就站在不同的起跑线，做规则制定者 以点带面　＋　画饼的启动模式 展示先行，体验先行，突破区域价值认知 一开始就面向更广阔的空间，界定势力范围 低开高走，先吃准区域客户，保证开盘热销 突破点：项目如何代表区域 做区域规划、区域发展的引领者，让客户看到区域尤其是本案的远景规划与升值空间 为西区改造助威、做一个倡议者、引领者、西区改造专家 做游戏规则的定义者 形象上面对更广阔的客户－－大盘不等于大的楼盘，非单纯的普通居住产品概念 通过包装和产品扩大项目的势力范围 区域价值提升空间和方式 区域价值提升核心动力在于： 基础设施的建设 产业结构从传统的工业企业向商贸、资讯业过度 生活居住区的大幅改善 结论： 区域价值提升空间短期内主要依赖基础设施改造和区域居住项目的升级。 在缺乏产业支撑和经济支撑下，商务氛围难于形成，价值提升空间有限。 通过商业提升区域价值是有效的手段，有效控制规模和业态则是成功的关键。 项目总体目标 项目属性 项目总体的开发思路 地块开发次序确定原则 根据不同地块的综合价值，与建设周期相结合，确定释放地块的顺序。 不同地块采取差异化价值的开发策略。在目前低附加值地块上引入产品、销售创新，加快资金回笼。 把握土地开发节奏，逐步投放，形成多次推出、少量供应，不断提升地块的单位价值。 综合考虑农业西路、西北区域配套项目设施的建设发展状况，形成地产大盘与区域价值的互动。 地块价值判定 开发时序 开发时序 项目形象是如何炼成的？ 产品定位 标杆产品形象 产品价值构成 项目核心竞争力 推广销售 资源整合 定位总思路 定位的客观限定因素 地块分散，体量较大，开发周期长。 区域前期相对滞后，而后期发展趋势明显。 土地体量大，后期其他项目可进入的空间较大。 项目的发展进程 区域处于价格竞争阶段，项目以高性价比优势切入市场，即兼顾了价格因素占据了良好的市场切入点，同时又摆脱了区域市场的束缚，为占领高端打下基础。 目标按时序分解 切入市场 项目各地块间的影响 是同质还是差异？ 地块整体规模大，但较为分散，并且各地块间的差异性较大，开发的时间密度较大。 一期各地块特征及效能分配 产品定位 定位原则： 在发挥整体最大价值的基础上，根据各地块的不同，为不同时期的不同客户提供差异化的产品，以满足不同的利益需求。 8#地块产品定位 满足：切入市场，为后期导入客户。 产品形式：大众产品，性价比趋高。 规划重点：做足面积。 户型： 销售测算：入市价2800，均价3000 销售周期1年 依据：整体市场需求量大，在区域内体现高性价比。 2#地块产品定位 满足：形象展示标杆、吸引人气。 产品形式：高层、外立面优秀。 规划重点：商业配套服务等相对齐全。 户型： 销售测算：入市价3000，均价3500 销售周期1.5年 依据：整体市场热销趋势与区域市场空缺的交集。 3、4#地块产品定位 满足：村民出租、吸引人气。 产品形式：高层、外立面优秀。 规划重点：商业配套服务等相对齐全。 户型： 6#地块产品定位 满足：附属5#地块，扩大其影响及获利。 产品形式：舒适户型，居住为主导。 规划重点：向5#地块靠拢，凸现与其的整体性。 户型： 销售测算：入市价3300，均价3600