北京市房价与地价关系研究大学学位论文.doc

网络高等教育 本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 题 目：北京市房价与地价关系研究 学习中心： 层 次： 专科起点本科 专 业： 年 级： 年 春/秋 季 学 号： 学 生： 指导教师： 完成日期： 年 月 日 内容摘要 我国商品房价格连续数年快速上涨，大连开发区的价格更是居高不下，北京自2002年以来房地产市场持续上升趋势，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。 本文首先论述研究的意义、思路和方法，并对国内外研究进展进行了综述。本文的主要研究方法是：采用定性理论研究，文字叙述与图表说明相结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。然后对商品房的价格特点及其的构成要素作了简单叙述，其次通过对全国和大连房价现状的阐述总结出供求、政策和心理是影响开发区商品房价格的三大因子。最后本文对我国目前商品房地产市场的发展提出了一些浅显的政策和建议。包括进一步完善我国的土地供应制度，推动住宅产业化，规范房地产企业，加强对个人购房的支持，发挥政府的宏观调控作用。 关键词：商品房；房价；地价；影响因素  目 录 内容摘要 I 引 言 1 1 房价与地价的构成及影响因素 3 1.1 房价与地价的内涵 3 1.1.1 房价的内涵 3 1.1.2 地价的内涵 3 1.2 房价与地价的构成 3 1.2.1 房价的构成 3 1.2.2 地价的构成 4 1.3 房价与地价的影响因素 6 1.3.1 房价的影响因素 6 1.3.2 地价的影响因素 7 2 房价与地价关系的理论解释 8 2.1 地价决定房价 8 2.2 房价决定地价 8 2.3 房价与地价相互影响 9 3．北京市房价与地价关系的实证分析 11 3.1 北京房地产市场概述 11 3.1.1供求影响因素分析 12 3.1.2政策影响因素分析 15 3.1.3心理影响因素分析 17 3.2 北京市房价与地价关系的实证分析 18 3.2.1城市地价与房价的变动趋势及其相互关系 18 3.2.2城市地价占房价比例年度变化情况 20 3.2.3对32个城市2004年居住地价与房价比例关系的分析 24 3.2.4不同级别地价占房价比例分析 25 结 论 26 参考文献 27 引 言 一、选题背景及意义 改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大经过了二十多年的发展，在国民经济发展中影响广泛、作用显著、规模巨大，已经成为令人关注的一个重要产业，同时也是一项关系到国计民生的系统工程。20 世纪 80 年代我们可以看到，房地产的商品化带来了产业的复苏。改革开放以后，人们逐步认识到了房地产的商品属性。近年来，住宅产业发展成为我国的一个新的消费增长点，从全国看，住宅开发在总体上呈现理性、健康的发展态势，但不同地区的市场情况差异较大，局部地区也出现了“过热”的苗头。来自多方面的市场信息显示，当前的住宅市场存在诸多的问题供求不平衡、结构不合理、阶段性供给过剩、部分城市住宅价格上涨过快等，这也是不容忽视的事实。这些问题表明了我国住宅产业的发展还存在诸多不确定性和市场风险。然而，目前房价是整个社会关注的焦点。2007年，在宏观经济运行偏热的情况下，全国国房景气指数和房屋销售价格指数节节攀升。虽然“第二套房贷”新政和央行6次加息等政策出台后，部分城市房屋价格出现所谓的“拐点”，值得关注的是，大连没有回落的迹象商品房销售价格继续呈现小幅攀升。随着主城区房价的不断攀升，以及城市空间的不断外延，大连人的购房观念和倾向发生了很大的变化，“主城区上班，外围城区居住”成为不少市民新的生活方式自2006年起，市房地产开发中心逐渐由市内四区向区市县转移，尤其是旅顺、金州、开发区开