第五大街正安基地功能定位概念设计大学学位论文.doc

正安基地功能定位概念设计 关于武汉商业 正安基地概念定位 运作模式定位 功能定位策略 概念定位策略 形象定位策略 招商目标定位 一、关于武汉商业 武汉市具有独特的区位优势。地处华中腹地，位居长江中游，承南启北，连东接西，交通通讯便捷，是我国开放格局中由沿海向内地推进的“接力点”，也是我国产业结构优化结构化和升级的“过度带”，区位优势会吸引大量的资本流入，成为国家“抢滩”的重点地区。经过近几年武汉市政府的努力，武汉市的经济发展已有一定的基础。经济基础和综合实力不断增强，2000年综合实力在全国城市中居第6位，基本形成了“三、二、一”的产业格局，已成为华中地区和长江经济带的经济中心，是这一区域中城市网络和现代经济的集聚地。 就武汉市的商业格局看，各大型购物中心、大型百货店及各超级市场仍是武汉零售的支柱，而各超级市场、便利店、大型专业店、专卖店等成为商业有利的补充。从武汉市场的消费结构来看，武汉比不上北京和上海，尽管人口众多，总体消费能力很强，但大部分消费能量都积蓄在高端以下市场，高端市场并不成熟。从市场占有率方面，武汉市的低端和中低端市场由传统超市、大型超级卖场、仓储超市雄踞；中端和高端市场又由形形色色的专业店跨位分割，竞争异常激烈，因此选择进入这一领域需要首先认清自己是否拥有这样的资源格局，资金实力是否雄厚，因为这个领域是一个收益与风险并存的三角地。 正安基地概念定位 但于发展商而言，商业地产与普通地产的开发是不能同日而语的。一个商业地产项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多方面的内容然而，就一个成功的商业地产项目来说，准确合理的市场定位又是诸多因素中的重中之重。市场定位是项目前期工作的重点，准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性。如北京王府井、国贸为国际商品特区，定位于高档购物消费中心；广州天河广场定位为大型一站式购物中心，集购物、休闲、娱乐、旅游等于一体，吸引的则是大众消费者。项目的定位传达的是项目的精髓，项目的中旨，定位不准甚或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。 品牌输出管理模式与著名的有丰富管理经验的商业品牌合作经营。 第二种在行业中也叫做契约经营模式就目前情况来看大致有三种形式。一种是所谓的亿安模式，即地产商实施对商场货款的绝对控制；第二是新大新模式，即品牌零售商占主导；三是信和模式，即品牌零售商与地产商既监督又合作。如今看来，只剩广百信和尚且相安无事。这种模式在国外之所以推崇甚广，是因为它可以有效弥补地产商商业经营经验的不足，可使竞争力大大增强。但由于地产商对短期内回笼资金的快与百货业资金回收的慢构成矛盾，彼此合作的心态不一极易引发合同中所谓的责、权、利不明晰。 第三种方法是自主开发，以公司制管理模式自主品牌经营，在武汉最典型的案例莫过于武广。 这种武广式的自主品牌经营模式，虽然对百货业强调经营的灵活性，强调企业整体品牌的塑造和提升不无裨益，但经营风险却很大，首先它要求企业有强劲的资金后盾支持，以免前期的巨大垫付成本加上后期的经营投入会加剧资金链条的紧张；其次它要求管理层具备雄厚的经营实力。如果经营不力而延误了资金回收的合理速度，企业也将面临倒闭的危机。这两项是百货零售业最为稀缺的资源，而武广却得天独厚的尽收囊中，这为其后期的品牌塑造提供了自由发挥的可能。 根据正安基地的现状，建议开发商将第一种模式与第二种模式融合采用，在以租赁模式为前提的情况下，寻求具有丰富商业管理经验的品牌公司合作，以提升物业的最大价值。 功能定位策略 我在前一份的报告中就提过，将此项目做成集购物、休闲、娱乐于一体的购物主题广场，但是如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，是发展商和投资经营者的一大挑战，但具体的是以休闲为主、还是以购物为主，这是我们面临的第一道选择题，需要我们用真实的数据来进行回答。 细化正安基地功能定位 功能定位多元化 由十大经典主题功能空间，构成集约式购物、休闲和娱乐为一体的特色主题广场。 ……生命经典 桑那、健身中心、美容中心等 ……休闲经典 主题酒吧系列、影视俱乐部、互动创作商业空间等 ……欢乐经典 夜总会、歌舞厅、电玩中心等 ……生活经典 超级市场、特色餐饮、室内装饰用品等 ……名人经典 智慧书吧、品牌物品、黄金珠宝、手表专卖等 ……老板经典 商务用品、男士服装、运动用品、主题书店等 ……女士经典 女士化妆品、首饰、服装、皮具、形象设计沙龙等 ……儿童经典 儿童服装、玩具、读书会所、主题游乐设施等 ……至美经典 地区唯一经典品牌集聚地 ……假日经典 假日客栈休闲空间，