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现代营销培训全集 现代销售模式 自行销售 发展商开发房产，并自己组织销售队伍，自行销售的模式。 代理销售 开发商将所开发的项目委托给专业销售代理公司销售的模式。 合作销售 开发商开发的项目由自己组建的销售队伍和销售代理公司的销售队伍，双方共同销售。 顾问式销售 开发商自行销售，但同时聘请代理公司作为销售顾问，在销售策划，人员组织等方面给予指导。 互联网销售 利用互联网进行销售的一种方式，通常是开发商建立自己的网络，以图像、文字、声音等形式进行宣传。 目前市场以上五种销售模式比较普通，其中第一至四是由有人直接去执行，而互联网销售目前只是处在一个辅助销售的阶段，着眼点仍然重在宣传，真正意义上的网上销售还比较少见，这中间还存在许多问题有待进一步摸索的和探讨，它最大的好处是免去购房者在各个楼盘之间奔波的劳累。但是网上购房容易给人一种不踏实的感觉，总不如实地看房来得实在和放心，更关键的是目前网上销售最终还是靠人来执行，它只是一种发展趋势。 第一至四主要是根据开发商的经营理念、市场意识、公司势力、目标客户不同而定。有的公司为了降低销售成本，而采用自己组建销售队伍，有的开发公司开发的项目需面向外销市场，一般就必须请代理公司。采用何种销售模式，一般应取决于以下几点： 本公司是否拥有高度专业和经验丰富的销售组织和策划人员 ●本公司是否拥有足够的业务熟练的销售人员 本公司是否己经具备或者可以在短期内建立起一个客户网络 销售人员的职责及要求 销售人员的重要性 销售人员是公司的形象代表，是对外展示的重要窗口。销售人员的一言一行、一举一动是代表公司而不是代表自己，销售人员的素质，可直接影响到客户对公司的第一印象，对物业素质的评价。客户来到售楼部，通过与销售人员的接触、交流，去了解物业的情况、公司的管理、公司的文化、公司的品牌、公司的信誉等等。 销售队伍是公司与客户之间一条独特的纽带。能否使客户成为你楼盘的业主，除了硬件的条件（包括位置、建筑规划、户型设计、园林景观、周边环境、小区配套等等）之外，业务人员专业素质、沟通的能力、销售的技巧等等都是非常关键的因素。 销售人员的职责 销售产品 “发展与维持产品的最高、最有效的销售量”，更明确一些就是： 达到或超过公司所定下的销售量 达到公司所定下的销售目标 取得良好的商誉 通过连续不断的服务，达到客户的最佳满意度，包括售前和售后 对客户的疑问、问题用最快捷、礼貌和有效率的方法回答 更实惠和有效率的运作 具有专业水平的销售代表，就必须有效地和有利地负责起自己所承担的一份工作。为了达到目标，必须以奏效的沟通方法来销售，继来及时检讨和总结。 透彻地认识自己所负责销售物业的具体情况 警觉和留意任何有关竞争对手的情况以及其促销的一些新举措 了解物业所处区域的概况 在销售中及时检讨和总结自己，以便下次有同样的客户，有更好解决办法 及时将自己所接触客户的一些问题反映给项目经理，以便公司根据客户的需求或动向，安排新的推广方式 销售人员基本素质要求 （一）销售人员的行销“六心”—— 爱心、信心、恒心、热心、诚心、旺盛的进取心 爱心 爱心是销售人员在销售中最大武器，因为人们可以拒绝一切，决不会拒绝爱心。爱心是销售人员的护身符，爱是帮助销售人员打开客户心灵的钥匙。 信心 任何一个销售人员碰到挫折时既不要畏惧，也不要回避，而是勇敢地正视它，并有信心打垮它。 在挫折面前，你表现得越懦弱，挫折就越欺负你，这样你就必败无疑。 如果不能将自己想象为成功者，你永远不会成功。“人之所以能，是因为相信自己能”。 恒心 恒心，就是忍耐，专一和坚持。 人生观积极的人拥有奋发向上、勤奋刻苦走向成功的恒心，而人生观消极的人拥有的却是自私懒惰、唯利是图走向毁灭的恒心。两者为达到各自的目的付出的同样是坚持，只不过是前者被人们视为意志坚强的人，而后者被人们视为意志薄弱的人。 既然无论售楼人员走哪一条路都需付出这种坚持到底的恒心，那为什么不选择有鲜花和掌声的恒心呢？而做到这一点并非太难，只要售楼人员肯拥抱正确的生活目的。 热心 热忱是一种意识状态，能够鼓励和激励售楼人员对工作一直保持一种积极态度，这样使工作不会显得辛苦和单调。 热忱会使售楼人员的整个身心充满活力，不论遇到什么困难，也会用不急不燥的态度克服，抱有这种态度，销售才会成功，达到目标。 5.诚心 销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者，而不是一味的欺骗。 6.旺盛的进取心 为自己预定销售目标，及理想的利润，以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。 （二）销售人员的“八力” 观察力——要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向。面对产品时，要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方式。 理解力——要能深入的了解客户的需求状况