NO1090630骏逸第一江岸五期营销策划的报告.doc

骏逸第一江岸五期营销策划报告 （概念稿） 易隆公司营销策划部 二00九年六月六日 第一部分 市场分析 整体市场描述： 2009年1-4月份以来，重庆楼市出现出以下几个明显的特征： 第一，节后成交大幅回升，小阳春势头强劲。1-3月，主城合计成交面积达461万平米，同比去年增长72%，交易量居全国第一。主要原因是，一是，开发商进行了符合刚性需求购房者的理性价位的调整，需求得到释放。“降价促销积极”是本年春天最显著的特点。二是，宏观政策的调控起到稳定市场的作用，促进了成交。三是，重庆经济受沿海影响较小，并且以自住购房居多；四是，各个楼盘出现降价优惠，很多自住者开始购房。 第二，短期回暖有望持续，长期回暖有待房价稳定。从5月份来看，成交量有所缓步，小阳春让大多数开发商获益。5月份，出现了个别楼盘预谋性的价格回升，在200-300元的幅度，主要是有意增强市场信心。但是，到了6月，一个明显的变化是，刚性需求的释放见底，适龄购房者的收入下降，工作前景风险大，预示近期买房意愿下降；一种后劲乏力的表现出现。我们认为，2009年下半年，是一个温和型的市场表现。房价的稳定（目前主城建面为5100元）有助于影响7-12个月的房市。 第三，两北地区房价最为坚挺。重庆两江新区及保税区的批准和建设启动，使重庆整体上出现房市的强心剂。 第四，今后8-12个月的房市预测：综合各个方面的现象和分析，有下列预测：一是，投资客户会进一步关注滨江楼盘及两北区域。二是，消化存量，小量、稳妥推新盘，适度提高成交均价，放慢新项目等是开发商的主要行为。三是，二手房暂不会回暖，整体上影响第一手市场的投资和流转信心。四是，近600万平方米的拆迁量，出现大量经济型住房，会消化一部分刚性需求。五是，由于大地产商全国发展的需要，重庆大盘仍会出现降价浪潮。 同类物业市场综述： 市场需求： 从1-5月的需求看，滨江楼盘（一线江景及临江楼盘）的市场需求比较旺盛。很多楼盘已消化完2008年的存量，2月以来新推的栋次，销售率都在80%以上，部分楼盘出现了优质房源“暂不销售”的情况。比如，华润24城、海棠晓月、江枫美岸、珊瑚水岸等。5月份以来，现场看房者，沿海及外地投资者有所回潮。我们在连续三天的现场观察中，均在24城、江湾城等滨江楼盘发现外地购房者。 市场现状及特征： 从九滨路、嘉滨路、北滨路、南滨路的项目看，目前的现状有以下几点： 第一，目前（5月30日）未售在售的套数大约（不含装修房、别墅洋房、北滨路长江段）：3000套，大户型110㎡以上约占75%，70—105㎡约占25%。 第二，目前，总体均价在5500----5700元（折后）的区间，最低起价：4900元，最高到价：7200元。（江湾城、春森彼岸纯豪宅除外，均价在6400元）。总体价格区间：总价在60万----110万。有些楼栋出现定价完全相同的局面，说明市场的认识和反应是一致的。 第三，我们从现场的观察看，外地客户有所回升，很多是委托重庆的代理公司和亲戚朋友代为看房,利用QQ、传真发送楼盘资料。主要因素是，两江四岸的规划变化和重庆建设宜居城市以及“重庆滨江楼盘价格毕竟很低”等三方面的原因促使看江楼盘升值潜力看好。 第四，未来4-5个月供应量大盘有：江湾城、春森彼岸、海棠晓月、24城，估计有15栋左右。 第五，从产品看，绝大多数楼盘观江面好的，都有70---105㎡区间的中等户型，满足本土附近的居民购买，或者满足教育配套而设置中小户型，比如华润24城，东海岸。从户型设计看，110㎡以上的大多数都有空中院馆，可变赠送空间，在10---22平米的区间及入户花园。尤其是华润24城及江湾城，在大户型的设计上更显装修运用灵活、空间多变的特点。，受到购房者的欢迎。从不完全统计及现场走势观察，大户型中，较快消化的有：120---133㎡的区间。 三、同类竞争项目的情况概述： 本项目的性状：属于一线看江的滨江楼盘，为大社区的最后收官之作；总套数315套，户型在设计上都考虑了观江大阳台。在总价层次、目标客户群体、市场辐射范围三个方面来衡量，其可能形成直接竞争楼盘的情况如下，列举产品的重要指标作为参考。 1、九滨路： （1）华润24城“观止”: 户型：123—144㎡,带院馆：21㎡； 价位：5500元---7400元； 配套：万象商业城、谢家湾小学本部等。 客户群体：二次置业兼投资者，杨家坪地区本土居民，外地投资客户。 市场状况：销售较好。首期到今已销售95%以上。 明显优势：二次置业2成按揭还可7折利率；配套优越；开发商综合品质和品牌。 主推诉求：九龙坡区顶尖的江岸豪宅；品牌实力是房子升值的重要因素。