第七章收益法及其运用讲述.ppt

第七章 收益法及其运用 学习目标： １．了解收益法的理论依据、适用的估价对象； ２．熟悉报酬资本化公式； ３．掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。 第一节 收益法概述 一、收益法的含义 也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。 第一节 收益法概述 将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。 主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）、直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算） 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。 第一节 收益法概述 二、收益法的理论依据 预期原理——决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。 基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。 第一节 收益法概述 三、收益法适用的估价对象 收益法适用的对象：收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有收益即可。 不适用收益法的对象：无收益的项目，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。 第一节 收益法概述 四、收益法估价需要具备的条件 房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。 第一节 收益法概述 五、收益法估价的操作步骤 1.确定未来收益期限 2.预测未来各期的净收益 3.求取报酬率 4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值 第二节 报酬资本化法的公式 1.最一般公式 V：房地产在估价时点的收益价值 Ai：房地产的未来净运营收益 Yi：房地产未来各期的报酬率 n：房地产的收益期限 第二节 报酬资本化法的公式  第二节 报酬资本化法的公式  第二节 报酬资本化法的公式 净收益每年不变的公式的应用 （1）直接用于测算价值 某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。 （2）不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时） 1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。 2.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（　）元/m2。 （3）用于比较不同期限房地产价格的高低 甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。 （4）市场法中因期限不同进行的价格调整 某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。 第二节 报酬资本化法的公式 3.净收益按一定数额递增的公式 （1）收益期限为有限年  第二节 报酬资本化法的公式 3.净收益按一定数额递增的公式 （2）收益期限为无限年  第二节 报酬资本化法的公式 4.净收益按一定数额递减的公式 -b：净收益逐年递减的数额 　-未来第n年的收益：A-（n-1）b 确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n。 例题： 预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。