第五讲房地产开发贷款详解.ppt

;第五章 房地产开发贷款;目 录; 第一节 房地产开发贷款概述;;;;;;二、房地产开发贷款的分类;;;第二节 房地产开发贷款的操作流程;一、房地产开发贷款的申请; (一)借款资格; ; 2．项目应具备的条件 (1)申请贷款项目自有资金比例已经达到了项目总投资的35％或以上，后续建设资金来源落实，无长期拖欠建筑工程款的情况。 (2)申请贷款项目已经纳入国家或地方的建设开发计划，具有相关部门批准的项目建议书、可行性研究报告等与贷款项目有关的各种批复文件。 (3)申请贷款的项目已经取得“四证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。对于期房建设项目还需要取得《商品房预售许可证》，否则不能放款。 ; (4)环保手续齐备。 (5)贷款项目实际用途与项目规划相符，且该项目应是发放贷款的商业银行所在地区的房地产项目，贷款资金严禁跨地区使用。 (6)以在建工程抵押或提供银行认可的担保。 (7)有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计不超过其净资产的50％。 ; 3．限制性条件 所谓限制性条件是指当借款人出现以下情况的，银行一般不接受其贷款申请，或在客户信用评级时显著下调其得分。 (1)提供虚假材料或故意隐瞒重要事实，如提供虚假的资产负债表、利润表等财务报告。 (2)连续3年亏损或经营性现金净流量为负。 (3)骗取、套现贷款牟取非法收入的。 (4)违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的。 (5)已在借款银行同一辖区内的同级分支机构取得贷款的。 ;（二）房地产开发企业的资质;1．一级资质 (1)注册资本金不低于5 000万元。 (2)从事房地产开发经营5年以上。 (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。 (4)连续5年建筑工程质量合格率达100％。 (5)上一年房屋建筑施工面积达15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。 ; (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职??计人员不少于4人。 (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。 (9)未发生过重大工程质量事故。 ; 2．二级资质 (1)注册资本金不低于2000万元； (2)从事房地产开发经营3年以上。 (3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。 (4)连续3年建筑工程质量合格率达100％。 (5)上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。 ; (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。 (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。 (9)未发生过重大工程质量事故。 ; 3．三级资质 (1)注册资本不低于800万元。 (2)从事房地产开发经营2年以上。 (3)房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。 (4)连续2年建筑工程质量合格率达100％。 (5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。 ; (6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。 (7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。 (8)未发生过重大工程质量事故。 ; 4．四级资质 (1)注册资本不低于100万元。 (2)从事房地产开发经营1年以上。 (3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％。 (4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。; (5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。 (6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。 (7)未发生过重大工程质量事故。 ;; (三)贷款申请材料 1．申请人资料 (1)法人营业执照副本、组织机构代码证