2008中房地产专业知识与实务讲义0501.doc

第五章　房地产投资风险分析　　本章说明　　□ 往年分值一般在9分左右，比较稳定　　主要内容　　□ 1. 房地产投资风险的含义　　□ 2. 房地产投资风险的特征　　□ 3. 房地产投资风险的粗分类　　□ 4. 房地产投资风险的细分类　　□ 5. 主要的房地产投资风险　　□ 6. 处理房地产投资风险的方法　　□ 7. 房地产投资风险的防范策略　　　　1. 房地产投资风险的内涵　　□ 1.1 风险的含义　　□ 1.2 房地产投资风险的含义　　□ 1.3 房地产开发各个阶段的风险表现　　□ 1.4 风险决策　　1.1 风险的含义　　□ 风险　　　　■ 是发生不幸事件的概率，是一个事件产生人们不希望的后果的可能性　　□ 风险分析（两方面）　　　　■ 不幸事件发生的可能性　　　　■ 产生的后果大小　　1.2 房地产投资风险的含义及表现　　□ 概念　　　　■ 由于投资房地产而造成损失的可能性。　　　　■ 损失（两方面）　　□ 投入资本的损失　　□ 预期的收益未达到的损失　　□ 具体表现形式　　　　■ 高进低出　　　　■ 卖出高于买入，但卖出低于预期　　　　■ 垫支、投资的资金没有按期收回或不能收回　　　　■ 被迫情况下的抛售（低价）　　1.3 房地产开发各个阶段的风险表现　　□ 论证设计阶段　　　　■ 市场研究与项目评估分析和预测的准确性　　□ 资金筹措阶段　　　　■ 资本结构的变化对未来收益的影响　　□ 项目建设阶段　　　　■ 承包商的项目控制与管理能力　　　　■ 通货膨胀　　　　■ 不可预料事件　　【例题1·单选题】【2007年真题】在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（　）。　　A.发生不可预料的意外事件　　B.资本结构的变化　　C.项目评估分析和预测的准确性　　D.承包商对项目控制与管理的能力　　【答疑编号811050101】　　【答案】C　　【例题2·单选题】【2006年真题】在房地产开发项目资金筹措阶段，投资的主要风险是（　）。　　A.资本结构的变化对未来收益产生影响　　B.市场研究与项目评估分析和预测的准却性　　C.承包商对项目控制与管理能力　　D.通货膨胀及不可预料事件的发生　　【答疑编号811050102】　　【答案】A　　1.4 风险决策　　□ 风险利益：可能的未来的利益，只有在实现风险目标之后才能获得的利益　　□ 风险损害：可能产生的不利的损失　　□ 房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减少，即投资者所获取的收益是对其承担的投资风险的一种回报（风险与收益正相关）　　□ 风险决策的实质就是在风险利益与风险损害两者之间寻求一个平衡点，即在报酬与安全性之间寻求均衡　　【例题·单选题】【2006年真题】对房地产开发项目进行风险分析时，通常认为房地产投资者所获取的收益（　）。 　　A.随安全度增加而增加　　B.随安全度增加而减少　　C.随安全度减少而减少 　　D.不受安全度影响　　【答疑编号811050103】　　【答案】 B　　　　2. 房地产投资风险的特征　　□ 客观性　　□ 风险客观存在，不以人的意志为转移　　□ 不确定性　　□ 难以预知　　□ 潜在性　　□ 是风险存在的基本形式　　□ 损益双重性　　□ 风险也意味着机会　　□ 可测性　　□ 风险不确定但是可以进行主观的判断　　□ 相关性　　□ 风险与投资行为及决策相关　　　　3. 房地产投资风险的粗分类 划分依据 风险种类 定义 划分意义 按风险性质划分 静态风险动态风险 静态风险指由于自然灾害和意外事故带来的风险动态风险指由于企业经营管理状况和市场需求变动等因素引起的风险 静态风险可以通过保险方式避免；动态风险则需要经营者自己通过自身努力解决 按风险产生原因划分 自然风险社会风险经营风险 自然风险指由于自然因素引起的风险社会风险是指由于个人或团体在社会上的行为引起的风险经营风险指由于经营动所带来的风险 根据不同的原因采取不同的防范措施 按风险承担主体划分 投资风险生产风险销售风险 　 帮助人们在从事不同的生产经营活动时，注意不同的风险 按风险经济强度划分 高度经济风险中度经济风险低度经济风险 　 区别风险的轻重缓急，采取恰当的防范措施 　　【例题1·单选题】【2007年真题】房地产投资风险中的动态风险，可通过（　）加以规避。　　A.经营者自身努力　　B.加强对投资项目的评沽　　C.投保　　D.防止意外事故发生　　【答疑编号811050104】　　【答案】A　　【解析】B也是经营者自身努力的一种，但不全面　　【例题2·多选题】【2007年