2015年5月贵州清镇市东门河旅游项目营927377612预案.doc

东门河项目整体营销策划方案 贵州利亚投资有限公司 PAGE  PAGE 23 清镇市东门河都市旅游文化创意带项目 整体营销策划方案 贵州利亚投资有限公司营销策划中心 二0一五年五月 东门河项目整体营销策划方案 目 录 一、市场解构……………………………………………………………2 1、基本描述 2、项目介绍 3、SWOT分析 二、目标市场定位与分析………………………………………………7 1、目标消费群定位 2、目标消费群购买心理及行为分析 三、策划思路……………………………………………………………9 1、产品策略 2、总体规划构思 3、差异化选择——产品规划 4、卖点梳理 五、价格策略……………………………………………………………17 六、推广策略……………………………………………………………18 1、推广策略及遵循原则 2、项目案名及LOGO 3、营销推广阶段划分和工作要点 4、入市策略 5、推广部署 6、营销推广费用预算 东门河项目整体营销策划方案 第一部分 市场解构 一、基本描述 贵州省位于中国的西南部，清镇市地处贵阳市以西。基地位于百花生态新城的云岭东路大道，处于该城区的文化中心和商业中心连接处，毗邻东门桥河湿地公园，是休闲度假、避暑养生的生态核心。清镇市地处苗岭山脉北坡，气候温和湿润，能源、矿产、生物、旅游资源丰富。清镇市三水萦城，四湖托市，是休闲避暑的好去处。清镇市地处交通的中心地带，距贵阳市区仅23公里，更是贵阳通往省内毕节地区、六盘水市、黔西南、安顺地区以及黄果树、龙宫等景区的必经之路，是贵州西南旅游的第一站。 本项目以贵州西线旅游第一站为缘起，以清镇东门河水体景观为核心，以清镇人文自然资源为依托，打造清镇市唯一集文化、旅游、休闲为一体的制高地。 本项目主要针对东门河进行河道的清理工作以及修建截污沟，对东门河2.8公里河段两岸20米防洪线内范围进行绿化整治和景观改造，将现在河道两岸植物生长凌乱现象进行新的规划设计，打造东门河整体景观，为清镇市人民群众建设一个更好、更大的活动空间，本项目旨在提升城市品位、服务社会民生，美化生活环境，促进清镇发展。 二、项目介绍 1．地块四至 北面 ：规划路 西面 ：接云岭中路（百花大道） 东面 ：连红枫路 南面：临云岭东路 2．主要规划指标 土地面积：35225平方米 。 总建筑面积：51613平方米。 用地性质：商住用地。 容积率：1.5 建筑密度：43% 3．地块规划 本项目分5个地块进行规划设计：修建节庆广场、特色购物街、主题院落客栈、民族展示区、餐饮茶道集一体，打造清镇市文化、旅游、休闲、特色的商业街区，展现贵州特色的地域文化： 1号地：总建筑面积6800平方米，建筑密度40%，容积率1.37，总停车位73个。该地块主要以民族美食、民族工艺为主，打造民族文化特色商业街。 2号地：总建筑面积7828平方米，建筑密度40%，容积率1.5，总停车位55个。该地块以高端院落餐饮为主打，配合周围优美的自然环境，打造一个高档休闲场所，为有需求的中高端人群量身定做的集餐饮、娱乐于一体的具有特色性、综合性、时尚性、领先性的高端项目。 3号地：总建筑面积1921平方米，建筑密度40%，容积率0.91，总停车位19个。此地块修建三层独栋复式楼，以独栋式餐饮会所及茶楼为主。 4号地：总建筑面积15325平方米，建筑密度38%，容积率1.14，总停车位132个。该地块将以酒吧一条街和青年时尚体验区为主，结合酒吧街的特点对这一地块进行修建，集轻餐饮、主题KTV、室内溜冰、DIY创意工坊、青年客栈等为一体。 5号地：总建筑面积18978平方米，建筑密度45%，容积率2.0，总停车位166个。此地块的特色是半弧形结构，设计将在这一地块修建城市节庆广场，同时配套建设儿童乐园、电玩城、电影院等。 4．周边配套设施档次与项目相互融合，错落分布 项目周围道路交通便利，城市主干道：云岭中路、云岭东路、红枫路，为以后的发展奠定了良好的基础。 项目周围大部分为居民小区：印象康城、湖城国际、洛卡小城和阳光左岸、天河花园等，结合店商，丰富了使用人群。 项目周围还有一些工厂、购物中心、农贸市场等，都为项目的发展带来了机遇。 三、SWOT分析 1．优势（STRENGTH） （1）东门河2.8公里河段两岸20米防洪线内范围绿化整治和景观改造将使项目变为一个交通便利、环境优美、设施齐全的优质高档商业社区。 （2）气候宜人，避暑胜地；四湖托市，水资源丰富。一线江景商业的兴建将带来江景元素概念。 （3）百花新城开发建设的品牌基础。 （4）区位优