海南房地产场分析.docx

2010某集团房地产发展及海南项目前期判研报告目 录第一部分中国房地产行业的宏观分析 4一、2010年调控背景分析6二、调控政策解读7四、中国房地产行业特殊性阐析 12五、2010年房产趋势判断14六、未来房地产行业趋势判断 18第二部分海南房地产市场研究判断22 一、海南省概况 23二、海南房地产市场分析 27三、海南国际旅游岛之剖析31（一）海南一波三折的发展历史31（二）国际旅游岛的诞生过程 33（三）关于国际旅游岛政策的解析 33（四）国际旅游岛的海南与九十年代海南的差异分析 35（五）海南国际旅游岛建设之观点39四、在海南发展怎样的房地产——高端旅游地产 42五、海南的劣势篇 45六、海南的风险篇 48七、海南的地产投资机会50八、关于中小企业在海南拿地的一些思考51九、对海南未来房产价格走势预测 52第三部分 四川××××集团房地产版块分析及发展之思考 54一、国进民退，中国民营企业的危机大环境55二、××××集团房地产版块发展面临的外部机遇分析56二、××××集团房地产版块发展面临的宏观挑战分析 57三、宏观调控下××××集团房地产板块发展路径之探讨 58四、战略联盟——××××集团的增速发展的模式 62五、××××集团的特殊优势 64六、××××集团在房地产行业的劣势 65第四部分海南的拿地定位及方法研究 67一、海南国际旅游岛关于房地产方面的战略定位68二、公司在海南拿地的战略定位 68四、获得土地的几种方式 71第一部分中国房地产行业的宏观分析第一部分 中国房地产行业的宏观分析近期来，政府出台了一系列的房地产调控政策，整个房地产市场风声鹤唳。“两会”期间，高房价和房地产行业的调控已成为了最受关注的焦点问题，多份提案和普遍舆论均聚焦在房地产行业上。各方人士都在纷纷预测本次调控后的房地产趋势。经过谨慎研究，我们得出如下研究成果：一、2010年房地产行业调控背景分析（一）、2007年与2010年调控背景的差异分析：本次政策调控背景与07年国六条与国八条时期有着巨大差别。07年的房产调控背景是：1、当时中国经济处于高速增长期，世界经济也处于繁荣期；2、中国地产金融化程度并不深；3、房地产行业还没经历一次真正的危机；而本次政策出台的背景则是：1、在地产经历了08年的低谷以后，出现报复性的反弹，呈现出前所未有的高度；2、金融成了房地产行业的推动器，房地产金融化程度空前加剧。3、在经历了2008年的巨大恐慌以后，繁荣的2009年，房地产供应市场依然有战战兢兢的心态，而需求市场因为受制于资本供求量以及市场价格的巨大波动，则呈现出信心爆棚的局面。（二）、房地产行业异常火爆下的风险激增分析从市场表现来看，当前市场处于地产市场发展以来的最高点，这点无论从土地市场，成交量上，以及成交价格上都可以清晰的证明。与此同时，房地产行业的风险在急遽的积累，具体表现为：1、供应市场金融杠杆急遽放大；2、需求市场金融杠杆也在急遽放大；3、全社会资金疯涌入房地产行业，无论是卖米的，卖眼镜的，还是做网络，做高科技的，闲散资金均纷纷涌入房地产行业；4、房价收入比再次高企到一种非理性的状态；5、房价租赁比关系也达到一种极度危险的状态。年租金与房价关系呈现出一种低于银行利率关系的投资回报率。银行的呆坏账开始上升。6、房价的社会负面效应放大化，导致社会出现了不安定因素，影响了政府的施政环境；电视《蜗居》引来的全民大讨论就是此现象的印证。7、而地方政府对房地产行业有着前所未有的高依赖度。2009年四季度房地产交易市场呈现出非常规的放量上涨，这种上涨不仅仅让普通老百姓感到恐慌，也让中央政府以及地方政府闻到了恐慌的气息。二、调控政策解读（一）、近期国家房地产重要调控政策解读1、2009年12月中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。我们解读：该政策依然鼓励合理的自住需求，也体现了中央对房地产业“有保有压”的“保”之所在。2、