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房地产评估期末作业
房地产评估
摘要:什么是房地产评估?房地产评估就是对房地产价值进行预测和判断的活动。房地产估价不是表面上看起来的估价人员的主观随意定价,而是估价人员根据特定的估价目标,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,并在综合分析影响估价对象价值的因素的基础上,对估价对象和估价时点的客观合理价格或价值进行预测和判定的活动。因此房地产估价的核心是指评估的房地产在特定权益状况下,特定估计目的下,特定时间点上的价格。
关键词关键词关键词关键词:房地产;评估方法;无形因素;价格
我国房地产估价行业开始在上世纪80年代兴起。由于行业起步较晚及我国的特殊国情,整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态,因而具有浓厚的行政色彩,其应用范围也相对狭窄,而且土地价格被政府“绑架”,造成了房地产价格居高不下的形式。同时目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,因此导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
由于土地与房屋位置的固定性、不可移动性决定了房地产估计的特性,而除土地和房屋以外的资产是可以动的。现在,房地产评估的应用领域正逐渐扩大,从房地产买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、纠纷处理,到企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资,以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等都需要房地产评估,房地产评估已成为房地产开发经营全过程中的一项必不可少的基础性工作,它解决了房地产市场体系发展的核心问题一一房地产的价格。?
一般商品作为劳动产品,其价格反映生产成本,长期来看,售价是由成本决定的,但土地价格不一定含有生产成本因素,土地价格不由生产成本决定;地价的本质不是劳动价值的货币表现,而是地租的资本化。房地产具有保值与增值性的主要原因就是在于土地的特性,一般商品随着使用而逐渐消耗磨损,其价值逐渐减小,而土地具有永续性,其本身不存在折旧。在房地产市场中,房地产价格呈现出以下特点:1、价格表现形式的多样性::如交换价格、租金等;2、房地产价格实质上是房地产权益的价格;3、房地产价格的个别性很强,可比性较差?。
房地产价格影响因素多而复杂,因此必须对其进行归纳,分类如下:
按照与被评估房地产的关系可分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指影响房地产价格的最普遍、共同的因素,通常会对整个房地产市场产生影响,是影响房地产价格的重要因素;个别因素是指由于房地产自身条件差别而对其价格水平产生影响的因素;区域因素是指对某一区域范围内的房地产价格水平发生影响的因素。这种分类方法对运用市场比较法进行比较修正时具有重要意义。
按影响因素的性质可分为经济因素、物质因素、政治因素和社会因素。房地产价格影响的经济因素主要有市场供求因素、物价因素和购买力水平。这些因素都与经济发展水平有关。此外,经济发展的形势与水平也对价格具有重要影响。 物质因素也称物理因素,是反映房地产自身物理状态的因素。房地产业是政策性很强的行业,房地产价格影响的行政因素是指对房地产价格产生影响的政策、法规及各种行政制度。此外,如房地产价格政策、行政隶属关系变更(如行政级别改变带来的当地经济地位的变化,从而影响房地产价格)、交通管制及其它特殊政策(如特区政策)等也是政府实行经济干预的手段。 由于房地产特别是住宅房地产关系到普通老百姓的生活,关系到社会的安定团结,因此,政府在这方面的监管一直比较严格,在价格上实行较为严格的宏观调控;评估中,行政、政策方面的影响往往对房地产的价格会起着决定性的作用,评估人员必须时时关注国家政策、法令,从而合理估算房地产的价格。影响房地产价格的社会因素主要包括人口因素、法制因素、文化因素及社会发展程度等。区域因素是指在一个区域内影响房地产使用功能及其质量的因素。
而随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加,地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价,即以市场法、收益法、路线价法为主,其他方法为辅的地价评估法。下面便详细分析市场法、收益法和路线价法的介绍及适用范围。
?一、市场法??
??市场法又称市场比较法,是将估价对象与在估计时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。??
???比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产,同时它还可用于经营收入、成本费用、空置率、资本比率、开发经营周期等的估算。?
?二、
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