第五章土地使用权获取讲述.ppt

主要内容 5.1 土地管理制度及其演变 5.2 土地使用权出让 5.3 在建项目收购与项目公司入股 §5.1 土地管理制度及其演变 5.1.1 土地管理基本制度 《土地管理法》中明确规定了我国土地管理的六项制度，即社会主义土地公有制度，国有土地有偿使用制度，土地用途管制制度，占用耕地补偿制度，基本农田保护制度，土地登记制度。社会主义公有制是土地所有制的一种。在本节中，重点介绍土地所有制和国有土地使用制度。 （1）土地所有制 我国的土地所有制分为以下两种： 全民所有制 《土地管理法实施条例》第二条规定，下列土地属于全民所有即国家所有： ① 城市市区的土地； ② 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； ③ 国家依法征收的土地； ④ 依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； ⑤ 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集 体所有的土地； ⑥ 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 集体所有制 劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。 农民集体的范围包括：①村农民集体；②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；③乡(镇)农民集体。 《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体组织经营、管理。” （2）国有土地使用制度 这种土地使用制度，是在不改变城市土地国有的前提下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。 《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 土地使用权可分为两类： 一类是土地所有人对自己拥有的土地所享有的使用权，称为所有权能的使用权，又称为所有人的使用权； 另一类是非土地所有权人对土地享有的权利，称为与所有权相分离的使用权，或叫非所有人的使用权。 土地使用权同样具有占有、使用、收益和处分四项权能。 （3）土地使用权类型与权能 5.1.2 土地使用权获取方式的历史演变 我国土地使用权获取方式的演变经历了四个阶段： 第一阶段（1949年～1954年） 1954年以前，国家从制度上承认城市土地的商品属性，对城市国有土地实行有偿使用，无论全民所有制单位还是集体所有制单位，只要使用城市国有土地，都必须向国家缴纳租金和有关税费。这种有偿使用制度实质上是具有市场配置含义的。 第二阶段（1955年～1987年） 1954年以后，我国建立了高度集中的计划经济体制，土地管理制度也由市场配置转变为计划配置，城市土地取消了有偿使用，确立了行政划拨土地制度。国有土地的行政划拨制度具有划拨手段的行政性、使用期限的无限制性、土地获取和使用的无偿性、土地物权的无流动性四个特征。 第三阶段（1988年～2000年) 1987年，深圳市敲响了国有土地拍卖的第一槌。 1988年，《宪法》修正案规定,土地使用权可以依照法律的规定转让。 1990年，国务院出台《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了国家实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。 1995年，《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。 1998年，《土地管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿方式取得。 自此，国有土地有偿使用制度正式确立。 但是，这一阶段的土地出让以协议出让为主，市场配置与计划配置同时存在，并不能完全体现土地的市场价值，甚至造成了大量土地的不规范出让，滋生腐败，损害了国家利益。由于出让市场的不规范，造成土地二级市场发展缓慢，市场需求多是通过一级市场解决。 第四阶段（2001年至今） 2001年国务院下发的《关于加强国有土地资产管理的通知》明确提出，为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。同年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，不符合目录的建设用