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* * 2、实战兵法-从品牌服装商来考虑 * * 十四、招商时如何看待主力店的影响 * * 1、商业地产项目最成功的客源策略始于主力店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在互动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。 * * 招商兵法-主力店 对-主力店有看法 对主力从侧面了解 * * 租期长 租金低 洽谈难 周期长 问题多 沟通烦 免租期 让一年 签合同 等半年 * * 2、对目前主力店招商的一些看法 对于商业地产项目主力店的选择和经营是很重要的，一定程度上决定了整个项目的成败 主力店选择本身就是项目定位的直接表现 不同的主力店代表着完全不同的项目定位 主力店和开发商的应该是一种双赢的合作关系 双方合作时，为自己的利益争取时，应该适可而止，有个长远的大局的观念，也才较容易取得项目的整体成功而双赢 鉴于主力店对项目整体的重要性，为了提高项目的成功率。 * * 3、项目的整体定位： 选择主力店不是选择主力店的名气和规模，因此不是世界500强就一定好，也不是规模越大的主力店就越好，选择主力店首先应该划定一个范围，这个范围就是主力店的定位要和自身项目的定位完全吻合。 * * 4、租金水平或者方式： 主力店和开发商合作的方式是多种多样的，可以固定租金、联营、或者租金+联营，甚至更复杂的方式，不同的方式使开发商承担了不同的经营风险，当然也可能分享过多的经营利润。 也有一些特殊的合作方式，比如直接免租金，不承担任何成本，这其实是一种病态的合作方式，不予考虑。 在租金水平上，要对主力店有所照顾，以让其稳定经营为首。 * * 5、楼层安排： 如果说在租金问题上可以对主力店有所照顾，在楼层安排上，就不能轻易退让了。 相同的主力店，不同的楼层，可能出现完全不同的结果（人气、以及项目整体收益的差别）。 楼层的安排一定要按照已规划好的业态方案执行，否则就要全盘重新考虑，推倒再来。 * * 6、不同的楼层涉及到两个问题： 一个是主力店对整体项目的带动作用。 一个是项目其他部分的收益水平。 * * * * 7、出入口的设置： 即使主力店放在同一个楼层，不同的出入口位置也可能产生完全不同的结果。 这个问题和楼层问题类似，可以综合考虑。 * * 8、面积大小： 主力店面积并不是越大越好，也不是越小越好，要因地制宜的考虑。 * * 1、购物中心与写字楼的平面布局合理 购物中心布置在东侧，写字楼布置在西侧，购物中心北侧主入口及东侧百货、超市入口醒目，避免西侧城铁高架桥对商业形象展示及出入口的影响，保证了北侧城府路及东侧学院西路的大量休闲、购物人群的快速进出； * * 写字楼人群量少，从西侧进出，动静分离，互不干扰。 * * 购物中心的大开间、大进深 的空间布局与高层写字楼小开间、电梯间、结构剪力墙（核心筒）密集的空间布局互不交叉，保证了商业空间的通透性和使用效率。 * * 2、购物中心内的各业态、功能区的布置符合业态特点 * * * * 地下一层：生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。 地上1-4层：百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。 地上5-6层：餐饮 、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV 等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。 * * 商业地产项目空间动线规划、环境设计 * * 商业地产项目百货、专卖店 北侧结合扶梯的中庭及南侧百货内的扶梯形成两道垂直动线，平面上基本以这两处扶梯为核心规划为环形动线，合理规划边厅与中区的 面积、进深比例。 环境设计的装饰手法，讲究吊顶天花、照明灯具与地面铺装的强烈呼应，装饰引导性很强。 各楼层的装饰风格、色彩搭配、材质运用与商品属性、风格协调。 * * * * * * * * * * 餐饮休闲区 中端品牌的入住，在统一规划的基础上突出品牌特色，环境档次不错。 五层屋顶花园与娱乐休闲等商业配套的结合，在高层写字楼的半围合下闹中取静。 * * * * * * 超市 U型动线设计，沿墙一圈的大望板与生鲜区墙面、地面的结合设计，非常醒目，引导性极强。 重点照明及引导性照明灯具运用，避免了日光灯带照明的单调 。 超市logo的米黄与咖啡色系的色彩运用，贯穿到 整个卖场的每个部位，如望板、蔬果区吊架、商品指示牌、柱面装饰、塑料框等，使整个卖场的装饰风格统一，强化了品牌的可识别性。 * * * * * * * * 小结： 本项目的选址、总体策划、业态组合及功能布局等方面的特点，对城市中心