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在土地变性可行的情况下，天泽地产投资改造建设，双方委托第三方对本地块进行价值评估，天泽地产用等同评估价的实体物业单位冲抵土地款。 * 致陕西法官学院 西安 · 陕西法官学院城市综合体项目 项目定位及合作模式 研究报告 对本项目 的理解 综合体案例 借鉴 项目定位 及合作设计 了解地块综合情况，SWOT矩阵分析，参 照政府相关法规得出总体定位。 研究城市综合体最新的发展理念及模式， 对本项目发展起到借鉴作用。 从真诚合作的角度出发，阐述最适合本项 目产品定位及合作模式。 项目思路 一、对本项的理解 地块性质：现为政府划拨用地 占地面积：不含家属区约27亩 交通配套: 地铁3号线、10余条 公交线路 周边配套：配套齐全，医院、学 校、餐饮等资源丰富 城市综合体是在“有机系统理念”指导下开发的高 价值、大体量，兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、 会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态 的建筑群体。 办公 酒店 居住 展览 商业 会议 写字楼 酒店 公寓 高档住宅 会展中心 商业体 都市综合体 （一）城市综合体特征与价值 城市综合体概念解读 二、综合体案例借鉴 文娱 餐饮 n 这种建筑群体在不同的功能空间之间 建立一种相互依存、价值互补的依存关系， 并与城市景观和交通相协调，从而形成一 个功能复合、高效、复杂而统一的。 较大 较小 客户综合使用成本 目的性的 体验式的 客户活动 全部来自于外部 具有自我寄生功能，部分来自于内部 客户来源 较小 较大 经济风险 相对较小 一般较大 总投资 较大 较小 投资风险 单一 多样化 建筑形式 根据功能确定 一般在城市核心区域 区位 单一性 复合性、适应性 功能 单功能物业 综合体 比较因素 二、综合体案例借鉴 （一）城市综合体特征与价值 综合体与单功能物业的比较 城市综合体特征 1 2 3 4 5 7 6 8 9 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 二、综合体案例借鉴 （一）城市综合体特征与价值 城市综合体作为“有机功能体”，其核心理念主要表现在以下四个方面： ① 物业功能组合：物业功能经过选择与优化组合 ② 土地利用方式：对土地进行高强度、高效率的利用 ③ 内外部交通组织：打造内部和外部交通联系的完整性 ④ 建筑与空间设计：建筑空间具备统一性、连续性及标志性 有机整体的价值 个体价值1＋个体价值2＋ 个体价值3＋…… 二、综合体案例借鉴 （一）城市综合体特征与价值 城市综合体特征及价值总结 二、综合体案例借鉴 （二）综合体发展模式研究 在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心 模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 complex =office (主) +apartment(次) +hotel + shopping + …… 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office + …… 案例：上海商城 模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel + …… apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城 酒店：公寓：写字楼：商业 约为 二、综合体案例借鉴 （二）综合体发展模式研究 以酒店为核心功能的发展模式案例研究 上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。 总建筑面积18.5万平方米。 由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水 准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物 商场、以及其它各种设施组成。 上海商城