20141212_北京_牛驼温泉孔雀城_15年营销方案终版汇编.pptx

牛驼温泉孔雀城15年营销方案 牛驼温泉孔雀城项目组 2014.12.11 13年回款8.6亿 14年计划11.4亿实际10亿 15年14.5亿 如何完成15年目标？ 大北京温泉生活圈，世界温泉之旅 客户增量 任务达成 完成1.6万组有效访,20.8亿签约,14.5亿回款 目 录 第一部分 市场回顾及预判 第二部分 2014年营销回顾 第三部分 2015年营销任务 第四部分 2015年营销策略 第五部分 2015年费用预算 2014 热点城市出现楼市、土地冰火两重天的现象。受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温；京沪杭深卖地收入超千亿元，地王频出再次点燃土地市场热情。 在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的背景下，房地产市场面临的变数正在增多，一线城市和热点二线城市房价涨幅进一步收窄，部分三四线城市房价下行苗头渐显。 京津冀协同发展战略的提出，带火了环京楼市；房地产再融资出现松动迹象，表明国家对房地产市场调控从行政化手段逐步转换为市场化手段. 6月住宅均价跌幅增大，多地尝试不同方式放松调控，户籍公积金调整为主要手段。定向降准小幅释放流动性；以房养老试点工作启动，进一步完善民生保障体系 降价风云再起 土地市场疯狂 京津冀一体化 以房养老启动 李克强10月29日主持召开国务院常务会议，提出重点推进住房消费等6领域消费，稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件 11月21日央行发布通知下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，?金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75% 基准利率下调 加强保障房 1月 2月 3月 5月 6月 9月 10月 11月 一线城市楼市持续低迷，购房者持币观望情绪浓厚，信贷收紧、自住房供应也是成为影响楼市低迷的关键因素 低迷的市场 2014年9月楼市传统旺季 金九南昌乃至全国楼市政策不断，央行发文松绑限贷，首套房贷款利率下限0.7倍。除一线城市和三亚之外，全国大部分城市都已取消限购。 认房不认贷 一.市场回顾及预判-1.14年政策及市场 2014年全国房地产政策及市场情况： 市场表现低迷，市场格局变化巨大 一.市场回顾及预判-1.14年政策及市场 2014年北京房地产政策及市场情况：2014年北京五六环成交占据首位，占比达59%，供应面积也占据首位，约占80%，整体看来，供求主要聚集在五六环之间，市场外扩趋势明显 片区 竞品名称 产品类型 面积区间（㎡） 成交均价（元/㎡） 全年 回款额 廊坊 永清县 帕克先生的别墅 联排 176-178 12000 双拼 170 国瑞生态城 双拼 222-260 14000 独栋 260-280 14000 天津 武清 首创国际半岛 联排 200-210 10500 双拼 240 房山 一渡风景区 碧桂园九龙湾 洋房 55-83 6000 联排 97-146 12000 双拼 178-243 12000 华银天鹅湖 洋房 65-131 6768 叠拼 190-227 6768 张家口 怀来县 八达岭孔雀城 联排 170-190 10596 牛驼 片区 三盛国际城 叠院 80-130 无 联排 160-260 独栋 350 新绎 上水颐园 叠院 61-130 无 联排 200-300 无 金海 依云墅 独栋 350-450 12000 一.市场回顾及预判-2.14年竞品市场 2014年北京主要成交区域集中于五六环之间，竞品分流大量客源。 北京80公里圈，碧桂园·九龙湾、首创·国际半岛、华银·天鹅湖分流60%客源量。 碧桂园九龙湾 低总价度假产品 环境优势打击养老客户 大北京养老客户 东北部度假兼投资客户 海淀迁居养老客户 首创国际半岛 依托武清资源、交通、奥特莱斯等优势 小面积投资户型，产品丰富 50%北京投资客户 50%北京刚需度假客户 华银天鹅湖 度假+房地产金融创新 客户增量 P2P平台为业主各种不同的房地产金融产品 养生宝、盈利宝、投资宝 北京投资客 专业地产投资机构 预备养老客户 成功原因：全网络覆盖拓客+创新营销模式（如地铁站赠送鸡蛋等）+代理公司挂靠分销，别出心裁的营销模式，吸引客户注意，并对竞品进行成功拦截，最终实现认购； 成功原因：与2014年7月23日正式推出《售后返租带固定收益的营销方案》，其中推出三种金融房产方案：盈利宝（投资型产品）、养生宝（投资兼自住型产品）；安居宝（纯自住型），成功地进行客户召集并认购 成功原因：3+10销售模式，即高策、伟业、金网络3家代理公司，每家代理公司下设10家分销公司； 一.市场回顾及预判-2.14年竞品市场 80公里圈竞品采用全渠道，多手段、全产品线、金融地产产品取得热销 度假+养老模式 客户增量 微度假