2014年上半年市场报告汇编.pptx

2014年上半年市场报告 重庆中原战略资源中心数据部 2014年7月 内容提要 2 第一部分 宏观环境 4 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 2014 年上半年，面对市场的高位回落，整体政策环境虽未发生根本性转变，但越来越多的城市加入了调控放松行列。根据“两会”提出的分类调控原则，那些库存量大、供过于求的城市拥有自行调整政策的自主权。而在市场持续低迷的情况下，加入政策微调行列的城市正在逐步扩容。 信贷环境的持续趋紧也是制约上半年成交的一大重要因素。虽然监管机构纷纷表态支持首套自住需求，但目前商业银行响应寥寥。面对尚未缓解的经济下行压力，中央一系列“微刺激”措施已经浮出水面，但对于房贷难言宽松，因此，谨慎的信贷环境将刺激楼市加速筑底。 一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三、中央强调支持首置 信贷环境有待改善 5 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 中央明确分类调控 地方微调意愿迫切 2014 年以来，房地产市场突如其来的走势逆转令整个行业始料未及。去年末17 个调控升级的一二线城市中，有11 个城市今年成交降幅超过25%（见图1-1），受政策从紧影响显著。今年以来，从中央层面来看，3 月初“两会”提出的“针对不同城市情况分类调控”将成为今年中央政府对房地产政策取态的最好注解。虽然地方政府有了根据当地实际情况作出判断的自主权，但并不意味着各类调控政策可以随意放开，库存水平高低、市场供求情况成为分类调控的关键依据。 从“两会”之后各地方政府的微调动作来看，目前尚未形成大范围政策放松的趋势。根据公开 渠道监测，有超过14 个城市施行了各类托市措施。掀起本轮降价潮的杭州首当其冲，成为了 最早（3 月中旬）传出政策放松信号的城市。在“金三银四”传统成交旺季市场表现低迷的情 况下，5 月成为地方政策微调的集中发力期。从上述14 个城市的地域分布来看，本轮市场成 交下滑明显的长三角地区占据了一半的份额，成为政策放松预期最大的地区。 6 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 7 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 一、中央明确分类调控 微调城市逐渐扩容 微调城市逐渐扩容 限购放松或成趋势 根据分类调控原则，对于库存量大、供过于求的城市，中央允许地方政府在政策层面支持居民 的普通住房需求；而对于供求矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，一方面要加快中小套型普 通商品住房的供应，另一方面现有的调控政策将继续严格执行。按照目前市场情况（见图1-2）， 杭州、无锡、天津、福州、长沙等城市均处于销售高压区，符合上述允许调控放松城市的标准，其中杭州、无锡已有实质放松举措，而天津、福州、长沙尚停留在传闻阶段，具备进一步政策 微调的可能性。 目前，政策微调较多采用的类型包括公积金政策放松、放宽购房落户、价格下调干预、购房补 贴或契税减免等。现有的托市举措尚未突破中央的限购政策，仅南宁将户籍居民范围扩大至北 部湾经济区内的多个城市，该方式早前长沙、福州等地已有先例。但随着以沈阳、宁波为代表 的城市在执行层面对限购政策的大举放松，如果能够得到中央默许，那么预计后期将有更多城 市跟进效仿。 8 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 9 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 二、后市调控基调不变 政策作用逐渐弱化 三轮放松表现各异 重大利好难以再现 2014 年以来，商品住宅成交明显转冷，这是自1998 年房改以来，商品住宅销售面积增速第三 次滑入负增长区间（见图1-3）。而前两次市场的波动下行，都引发了政策环境的调控放松，并 最终带动市场进入新一波高速增长期。从政策调整时机来看，三轮调控放松与市场下行的时间 差长短不一。面对突如其来的外部环境巨变，第一轮调控放松始于市场低位运行了近一年后； 第二轮市场下挫本身就是政策收紧的作用结果，因此初期政策环境并不具备松动的可能性， 2011 年四季度起限购政策焦点外松绑初露端倪，当时市场低位运行也已经历了约一年时间； 相比而言，本轮政策松绑冲动最为急迫，几乎与市场下行同步。 不同的外部环境以及不同的政府取态，决定了三轮调控放松过程中中央与地方层面孰占主导地 位。第一轮调控放松完全由中央主导展开，举措激进且直指房地产交易核心环节；第二轮调控 放松则主要是市场的持续低迷令地方政府对政策松绑诉求迫切，中央当时未对房地产政策有直 接放松举措，但降准降息带来的资金面改善成为市场复苏的重大利好因素；本轮市场调整，目 前所处阶段类似于第二轮调控放松初期，但稍有不同的是，部分城市执行层面的松动未像上一 轮那样频频出现政策被叫停的现象。 10 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 11 政策微调分类调控 信贷谨慎筑底加速 二、后市调